导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足(zú)够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产(chǎn)持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发(fā)达国(guó)家还有(yǒu)很大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均(jūn)住(zhù)宅的(de)数据，我(wǒ)们(men)根(gēn)据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因为户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人(rén)口的近三(sān)成都(dōu)是(shì)流动(dòng)人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍(réng)有(yǒu)四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去二十年(nián)是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当下(xià)房地产大分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域(yù)板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数(shù)据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会(huì)如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以(yǐ)全国(guó)自然灾害(hài)综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布(bù)了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅(zhái)套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到(dào)居阿富汗是哪一年灭亡的(jū)民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一步(bù)推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除(chú)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后(hòu)装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作(zuò)的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸(xī)引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口的租(zū)赁与(yǔ)置业需(xū)求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的(de)住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来(lái)地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方(fāng)米，不(bù)及全(quán)国人(rén)均(jūn)水平的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困(kùn)难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前(qián)至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户(hù)有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会(huì)因户均人口规模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基(jī)础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作(zuò)会议明确(què)指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随着经济(jì)发(fā)展水平(píng)的提高，中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是(shì)过去(qù)二(èr)十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于(yú)城(chéng)市能级之间差(chà)异，优(yōu)质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间(jiān)的差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实(shí)际(jì)值可(kě)能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预期。

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