5月以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为(wèi)代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流(liú)通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的(de)房地(dì)产行业标的(de)市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三(sān)年来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对于(ymbb是什么公司，mbb是什么意思缩写ú)房(fáng)地(dì)产的投资愈发(fā)mbb是什么公司，mbb是什么意思缩写有集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)排名最(zuì)高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在于几只房(fáng)地(dì)产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退(tuì)步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业(yè)销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级(jí)市(shì)场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没(méi)有什么投资机会(huì)的(de)。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居(jū)民(mín)存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产(chǎn)研究员(yuán)吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年(nián)的(de)民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不代(dài)表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细(xì)作个(gè)股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的(de)成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排(pái)名(míng)第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股(gǔ)mbb是什么公司，mbb是什么意思缩写股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名(míng)第二(èr)的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本地(dì)房企(qǐ)，其(qí)第(dì)一季度的收(shōu)入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结(jié)算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩(jì)势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度(dù)十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然(rán)在前十中，这也(yě)是(shì)连续第(dì)三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报(bào)交出(chū)的也是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此(cǐ)外(wài)联袂(mèi)出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私(sī)募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的(de)大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资产运营(yíng)能力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产(chǎn)公(gōng)司(sī)也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债(zhài)权债(zhài)务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估(gū)值中枢的(de)提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概(gài)率比较低，行业内部(bù)将出(chū)现分化，要关注将受益于(yú)行业集(jí)中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官(guān)方磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观察国企央(yāng)企在(zài)三个方面是(shì)否(fǒu)可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融(róng)资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份额持续(xù)提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长。而(ér)这(zhè)些(xiē)公司(sī)也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调(diào)整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一(yī)些(xiē)不确(què)定性(xìng)。其(qí)实整个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环(huán)比三月(yuè)相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可能会出(chū)现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的(de)压(yā)力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下(xià)游(yóu)产业链的复(fù)苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房(fáng)地产以及(jí)上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着，只有极为(wèi)少数的(de)、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本(běn)面(miàn)不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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