万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个(gè)位于(yú)北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割(gē)韭菜(cài)的(de)时候，他们(men)的姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于海淀(diàn)核心区(qū)位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发有限公司不(bù)良(liáng)债权转让项目”，债权(q护士是事业编制吗 2023年护士还有编制吗uán)总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置主(zhǔ)体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京(jīng)市分公(gōng)司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司(sī)是共(gòng)同(tóng)债务人。目前，该项目(mù)已有1万(wàn)次(cì)围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅(zhái)的(de)背(bèi)后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明(míng)这(zhè)些(xiē)房子(zi)根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫(hè)集团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不(bù)能(néng)网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫(hè)集团(tuán)的(de)高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规(guī)定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不(bù)得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法院提(tí)出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款(kuǎn)或办(bàn)理房(fáng)产证，并(bìng)承担违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问题的批(pī)复(fù)》，以司法解释(shì)的方式明确了购(gòu)房(fáng)人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居住(zhù)为(wèi)目的购买房(fáng)屋(wū)并已支付(fù)全部(bù)价款，主张其房屋交付请求(qiú)权(quán)优先于建设工程价(jià)款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结(jié)前(qián)已实(shí)际支付剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么(me)这笔不良债(zhài)权，实际(jì)上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔(péi)了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达(dá)已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国(guó)金谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后(hòu)者由中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下(xià)一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地(dì)块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银(yín)杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的(de)树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看(kàn)出其在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪(háo)宅开(kāi)发(fā)商(shāng)光环(huán)的背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如(rú)今沦落到这个(gè)地(dì)步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团(tuán)实(shí)控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业(yè)务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全(quán)部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一(yī)直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫集(jí)团股份质押(yā)陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融(róng)信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到(dào)改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易(yì)所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在(zài)持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文(wén)书(shū)确(què)定(dìng)义(yì)务，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安，又如何能独善(shàn)其身(shēn)？

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