一(yī)线城市，也不端(duān)着(zhe)了。

　　昨天，深圳(zhèn)取消(xiāo)二(èr)手房指导价(jià)的消息(xī)在房(fáng)产圈刷屏了。

　　这条消息为什么(me)这么重(zhòng)要？首先二手房指(zhǐ)导价被称为“核(hé)弹级”政策(cè)，其次(cì)深圳几(jǐ)乎是(shì)最后(hòu)一个还在“认真”实施这条政(zhèng)策的(de)城市(shì)，最后深圳是房价(jià)前(qián)三的核心城市。所以，深圳的一举一动(dòng)都(dōu)具有风向标意义。

　　有分析人士指出，深圳二手房指导价如果取消，首先有利于深圳(zhèn)二(èr)手房回暖(nuǎn)，然(rán)后二手房回暖有利于深圳(zhèn)楼(lóu)市总体回(huí)暖，最后(hòu)深圳楼市回暖有利于全国楼(lóu)市回暖....

　　看吧(ba)，这妥妥的“蝴蝶(dié)效应”。

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　　“核(hé)弹调控”退出？

　　昨天，深圳(zhèn)疯传“二手房指(zhǐ)导价”正式结(jié)束(shù)。传言称：二(èr)手房贷款不按官方参考(kǎo)价(jià)（指导价(jià)），银行核(hé)定房价以网签备案价和评估价孰低(dī)为准(zhǔn)。

　　自(zì)此，参考(kǎo)价真正变成(chéng)了“参考价”。

　　目(mù)前没有(yǒu)看到官方文件。据证券(quàn)时报21日消息，目(mù)前(qián)深圳多家(jiā)大行表示“尚未接到(dào)正式通知，目(mù)前仍(réng)按参考价(jià)办理按揭”。所以(yǐ)还需要持续的关注(zhù)。

　　易居研究院(yuàn)研究总监(jiān)严(yán)跃(yuè)进认为，本次政策大概率为真，更多体现为银行贷款等领域按照新的规则进行(xíng)，但不会出台(tái)正(zhèng)式(shì)文件。

　　有(yǒu)时(shí)候，有些事情，是不用发文件的(de)。毕竟可(kě)以“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深(shēn)圳楼(lóu)市(shì)二(èr)手房(fáng)指导价(jià)横空出(chū)世。当时，深圳一口气公布(bù)了(le)全市3595个小区的参(cān)考(kǎo)价(jià)，很多南山、福(fú)田、宝安中心(xīn)区的高价盘，直(zhí)接(jiē)按照(zhào)当时的(de)市场价打了5折、6折来“指导”，银行只能按照指导(dǎo)价来计算(suàn)首付、发放贷款。

　　当(dāng)时大家还不觉得(dé)厉害(hài)，但经历了这两年(nián)的痛苦，才深(shēn)知为啥(shá)叫做——“核弹级”。

　　举个例子，市场价(jià)1000万的房子，如果不“指导”，可以首付(fù)3成(chéng)即300万；如(rú)果指导价打七折即700万，那(nà)么首付3成210万，加(jiā)上需要全(quán)款(kuǎn)支付的部分(fēn)，实际首付去到了(le)510万，相当(dāng)于首付5成了（多给210万首付）。这(zhè)直(zhí)接让(ràng)大批量买家，失去了购(gòu)房(fáng)能力，相当(dāng)于(yú)强势“降(jiàng)杠(gāng)杆”。

　　自深圳推行(xíng)二手房参考价以(yǐ)后(hòu)，东莞、宁波、成都(dōu)、三(sān)亚、西安、合肥、广州(zhōu)等(děng)10多个城市陆(lù)续跟(gēn)进。事(shì)实也确实证明了，这(zhè)条政策的“核弹”级(jí)别。

　　到了2021年10月，根据安居(jū)客的统(tǒng)计，实施二(èr)手房(fáng)指(zhǐ)导价的10个城市，有8个挂牌(pái)价(jià)降了。

　　2022年受到疫情(qíng)的影响，二手房更是惨不忍睹。以2022年12月数据为例，全国70个大中(zhōng)城市房价只有6个(gè)同比(bǐ)上涨，其他的泥沙俱(jù)下。

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　　深圳，有人付(fù)出了沉重代价

　　据深圳(zhèn)乐有家研究(jiū)中心数(shù)据显示(shì)：成交(jiāo)量上，二手(shǒu)房指导价出(chū)台当年，深圳二手住宅成交(jiāo)量同比下滑57％。2022年继续腰斩，成(chéng)交量同比下滑47％，全年成交量仅2.2万套，创(chuàng)近二十年最低(dī)记录，相较2020市场高峰(fēng)缩水近八成。

　　价格方面，与(yǔ)二手房(fáng)指导价发布当月相比(bǐ)，如今(jīn)二手(shǒu)房(fáng)挂牌价低于及接近参考价的房源占比大幅(fú)增加。2023年一季度，深圳(zhèn)各区二(èr)手房成交(jiāo)TOP10小区中，过半成交(jiāo)价低于参考价(jià)。

　　只有真实经历其中的人，才能深切的感知其(qí)威力。

　　深圳房(fáng)东，斩仓的新闻不绝于(yú)耳。

　　据说一位(wèi)码农三年(nián)前高杠杆买了2套华润城，月(yuè)供(gōng)12万(wàn)，最终(zhōng)亏损1000万破产。据(jù)媒体推测(cè)，如(rú)果案例属实，买家的实际购房成(chéng)本(běn)高达20万/平(píng)，目前(qián)价格跌至14万/平，叠加这(zhè)三年的房贷和持有成(chéng)本，差不多亏损超千万。

　　深圳(zhèn)一大批人这两年感受(shòu)到了(le)太多“心酸(suān)”。二(èr)手房成交量创下多年新低，学区房神话不再，房产中(zhōng)介的日子难过，投资(zī)客挥泪斩仓....

　　在稳楼市的基调下，2022年以(yǐ)来，实(shí)施了二手房指导价(jià)的城市陆陆(lù)续续低调退(tuì)出，目前只有深(shēn)圳还是最(zuì)后的“堡垒”。

　　3

　　“风向标”意义明显

　　最近一线城市也不端着了。

　　近日，北京在房(fáng)山区(qū)试点(diǎn)多(duō)子女家庭和职住平衡家庭(tíng)购房支持(chí)政策。上(shàng)海也考虑(lǜ)予(yǔ)以多孩家(jiā)庭在(zài)新房(fáng)计分制度政策上的支持。

　　从最新公布的3月份70个(gè)大中城市商(shāng)品住宅销售价(jià)格变(biàn)动情况来看，广(guǎng)州、深圳的(de)新房(fáng)、二手房价格(gé)仍然是(shì)同比去(qù)年依(yī)然是下(xià)降的。

　　北京、上海(hǎi)已经(jīng)同比(bǐ)增长了，其他(tā)二(èr)线城市如(rú)杭不朽的意思州、成都、南京、合(hé)肥等城市价格都是同(tóng)比上涨的。

　　广(guǎng)州、深圳能(néng)不急(jí)吗？

　　事实上(shàng)，上(shàng)面可能更急。3月份(fèn)，两(liǎng)部门联合发文，全面推动(dòng)二手房“带押(yā)过户(hù)”全国实施，这是一(yī)条被广泛好评的新政。对于激活(huó)二手(shǒu)房交易，具(jù)有定海神针般的作用(yòng)。

　　住(zhù)建部部长倪虹近(jìn)日更是(shì)指出：建筑业、房地产(chǎn)企业(yè)要发挥国民经济“顶梁(liáng)柱”“压(yā)舱石”作用。回归到常(cháng)识，从字面理解一(yī)下(xià)这两个词，意思(sī)就是——顶梁柱如果(guǒ)不行了，上面(miàn)不就塌了嘛(ma)？压舱石如果压不住，小船不就翻(fān)了？

　　也(yě)许，今年扶(fú)持(chí)楼市的政策，还(hái)有一大波(bō)正在路上...

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