万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于(yú)北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团，也被(得物上的东西是正品吗，得物上的东西是新的还是二手bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关(guān)注，起因中赫集团成(chéng)了(le)共(gòng)同债务人(rén)被中国信达追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没(méi)你想象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中(zhōng)国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目(mù)的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的(de)处置主体是中国信(xìn)达资产(chǎn)管得物上的东西是正品吗，得物上的东西是新的还是二手理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该(gāi)项目(mù)已有(yǒu)1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的(de)故事(shì)，但实(shí)际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些房子实(shí)际(jì)上都是卖出去了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国信达的(de)拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子(zi)是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了(le)上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不(bù)能(néng)网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的(de)业(yè)主中，还(hái)有不少中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让这(zhè)笔不良债权(quán)回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没(méi)准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手(shǒu)续的，如果业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要(yào)求退还(hái)购(gòu)房款或办理房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者(zhě)权(quán)利(lì)保护(hù)问题的(de)批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房(fáng)屋(wū)并已支(zhī)付全(quán)部价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他债权的(de)，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款(kuǎn)的(de)商品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那(nà)么(me)这笔不良债权，实际上(shàng)是(shì)个烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国信达(dá)申(shēn)请不良(liáng)债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规(guī)模(mó)，也(yě)没有很高的国民(mín)知名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的(de)楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一(yī)套300平米的(de)法拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了(le)不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房(fán得物上的东西是正品吗，得物上的东西是新的还是二手g)，拿北京城(chéng)最贵(guì)的(de)地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多(duō)元(yuán)化业务，先后进(jìn)军能源(yuán)市场、团购网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球俱(jù)乐部(bù)64％股(gǔ)权(quán)，成(chéng)为(wèi)国安的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权(quán)。如果北京国(guó)安(ān)的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及其(qí)实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的(de)中赫集团股份质押(yā)陆(lù)续质押，据企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力，中赫集(jí)团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在持(chí)续质(zhì)押(yā)手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的(de)经营状况(kuàng)却持(chí)续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执(zhí)行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月(yuè)，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文(wén)书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北京(jīng)国安(ān)，又(yòu)如何(hé)能(néng)独善其身？

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