近两年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了(le)利(lì)润分配和本金的(de)归(guī)还，在选择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分(fēn)配情(qíng)况尚未公(gōng)布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易(yì)价格的变化。基金份额二(èr)级(jí)市场价格受唐山大地震和汶川大地震哪个严重(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基(jī)金(jīn)分红预(yù)期则(zé)更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资(zī)产的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料和信息(xī)披露(lù)文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价(jià)值(zhí)。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基(jī)金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类(lèi)似(shì)于债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于(yú)债券(quàn)的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者的投资(zī)品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未来分红水平(píng)的(de)预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级(jí)市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和(hé)债券宽(kuān)基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主(zhǔ)要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除(chú)权操作是对(duì)分红前后基金(jīn)份(fèn)额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投资人在(zài)基金分红前(qián)后均可以获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资(zī)者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时(shí)需结(jié)合(hé)持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基(jī)金分红(hóng)前提(tí)是(shì)本金(jīn)之上的增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是(shì)本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差唐山大地震和汶川大地震哪个严重异很(hěn)大(dà)，大(dà)多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项目(mù)每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡(héng)量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而(ér)形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所以(yǐ)相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在(zài)经营权到(dào)期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额(é)的(de)分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通(tōng)常(cháng)具备(bèi)更(gèng)高的(de)分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特(tè)许经营权项目，即使分派(pài)唐山大地震和汶川大地震哪个严重率(lǜ)相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造(zào)或(huò)补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期(qī)限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和(hé)评估项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关(guān)的(de)指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的(de)经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产(chǎn)生(shēng)的(de)现(xiàn)金流，基于(yú)企(qǐ)业本(běn)身(shēn)经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润表(biǎo)的(de)项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资(zī)产配置功(gōng)能(néng)，比较适合(hé)长期持(chí)有。建议投(tóu)资者对(duì)经(jīng)营权(quán)类的资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多关注分派(pài)率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资(zī)回报(bào)，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回(huí)调(diào)，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与(yǔ)募集材料(liào)中披露(lù)预测进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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