文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房和(hé)城(chéng)乡建设(shè)工(gōng)作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发(fā)时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实(shí)现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)对购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有(yǒu)助于(yú)落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措施(shī)，开发商(shāng)在项目(mù)获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一(yī)次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房(fáng)前进行分期(qī)支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严格司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文(gé)的(de)资(zī)金(jīn)监(jiān)管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施(shī)作(zuò)为(wèi)保(bǎo)障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触(chù)发(fā)风险，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借(jiè)机(jī)取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度有助(zhù)于降(jiàng)负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题(tí)，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善(shàn)，是(shì)以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重大(dà)措(cuò)施。在当(dāng)前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院发展研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等(děng)进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大多数居(jū)民(mín)的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地(dì)产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价(jià)格(gé)、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的(de)建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国(guó)香港房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核心(xīn)的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资(zī)金等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支(zhī)取时(shí)需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大(dà)和(hé)供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设(shè)，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工业化的(de)进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题，才(cái)能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚(wǎn)、增速(sù)较慢(màn)，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此(cǐ)福利(lì)分房(fáng)制度(dù)不再(zài)适用(yòng)于(yú)当时的国(guó)情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商品房制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力支(zhī)持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住房制度改革(gé)，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知(zhī)》文(wén)件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划(huà)经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个(gè)项目的(de)开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人(rén)民(mín)银行等多(duō)方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房(fáng)者(zhě)，极(jí)大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契(qì)合中国内地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是(shì)为了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建(jiàn)设(shè)中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或(huò)房款的行为。区(qū)别(bié)于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的(de)开发(fā)商(shāng)而(ér)言(yán)，预(yù)售制商品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售(shòu)的最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国(guó)内地房地产市(shì)场的稳步(bù)发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房(fáng)存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积(jī)从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内地(dì)商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二(èr)十多(duō)年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完(wán)成额(é)从0.4万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从国(guó)企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下游产业链特(tè)别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业务，占比超(chāo)过三(sān)分之一(yī)。从房地(dì)产融资存量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及(jí)中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立(lì)的合(hé)同(tóng)关系，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需(xū)要根据(jù)按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，资(zī)金(jīn)若(ruò)遇到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的(de)发(fā)放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行(xíng)获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银(yín)行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根(gēn)结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业(yè)预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥(féi)等(děng)城(chéng)市则按照项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计(jì)算重点资金。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的(de)高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程(chéng)方将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套(tào)取的(de)资(zī)金(jīn)，在房企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资金循环高(gāo)周转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者(zhě)预付资金，一般设有定(dìng)金(jīn)或预(yù)付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式(shì)：预(yù)付(fù)款一般以定金方式支付(fù)，或按(àn)工程进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是(shì)房(fáng)屋交付(fù)后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一(yī)是期房(fáng)由政府或第三方验收(shōu)合格并提(tí)供验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的(de)房(fáng)款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者提供一(yī)定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者的(de)定金及首付款由第三(sān)方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金(jīn)可(kě)通(tōng)过申(shēn)请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害(hài)银行利(lì)益，银行有充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房(fáng)，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开(kāi)发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签(qiān)订合(hé)同(tóng)后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低(dī)首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工(gōng)、全(quán)部(bù)完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负(fù)责(zé)沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，当(dāng)开(kāi)发(fā)商出现(xiàn)财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签(qiān)订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英(yīng)国采取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在(zài)合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公司的检验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期(qī)房交易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅(zhái)地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的(de)保证(zhèng)或(huò)保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外(wài)，其他司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保证金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保证机构或(huò)保险公司(sī)兑付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购(gòu)房者(zhě)赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才(cái)开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购(gòu)房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付(fù)节点一(yī)般(bān)为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的(de)增(zēng)加而增加(jiā)，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入(rù)银行(xíng)专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和(hé)改善型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强(qiáng)有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个行(xíng)业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方(fāng)资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门(mén)直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负(fù)责、免费维(wéi)修(xiū)，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的(de)过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。

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