5月以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所(suǒ)持有的(de)房地产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票(piào)市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司(sī)市值在股票(piào)资产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年(nián)来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一(yī)季(jì)度得(dé)以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈(yù)发(fā)有集(jí)中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其(qí)次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链(liàn)上最抖音里面朋友是什么意思 抖音朋友必须是互关吗(zuì)后(hòu)一环，且首季并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经(jīng)进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线城市好于(yú)三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来分(fēn)类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发(fā)生了(le)更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了(le)15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短缺时(shí)代(dài)，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及(jí)过快上行的房价，因而(ér)行业(yè)高增的时代(dài)已经过去，未来行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争(zhēng)力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过(guò)大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获(huò)得市(shì)占率的(de)提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但(dàn)不代(dài)表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风(fēng)物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标的(de)成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本月以(yǐ)来(lái)实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排名(míng)前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上(shàng)实(shí)发展的(de)主营业务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入(rù)抖音里面朋友是什么意思 抖音朋友必须是互关吗52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机(jī)构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎(yíng)水(shuǐ)文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资(zī)产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的(de)浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该(gāi)公(gōng)司(sī)后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结(jié)算持(chí)续(xù)性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩(jì)势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一(yī)季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰(fēng)的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地(dì)产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东(dōng)的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较(jiào)低的(de)融资成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好的(de)不(bù)动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资(zī)源债权债务(wù)关系(xì)等问(wèn)题，市场对民(mín)营房开企业(yè)的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业出清(qīng)的(de)过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民企来(lái)说估值的(de)修(xiū)复更明(míng)显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈(yíng)利和现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持(chí)续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度(dù)提升的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光明(míng)。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观(guān)察国(guó)企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿(ná)地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报(bào)梳(shū)理(lǐ)发(fā)现，对于2022年(nián)的(de)业绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够(gòu)推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个(gè)市(shì)场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在(zài)五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力(lì)、企业的资金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二(èr)季(jì)度、第三季度(dù)增长不确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要(yào)慢很(hěn)多(duō)，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱(qián)的(de)时(shí)候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会(huì)伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能(néng)耐心地(dì)去(qù)等待它的基本(běn)面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 抖音里面朋友是什么意思 抖音朋友必须是互关吗