OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今，二级(jí)市场的影(yǐng)响仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度(dù)扩(kuò)大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的(de)重要(yào)承租(zū)方之一(yī)，目前未收(shōu)到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一(yī)步表示(shì)，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关(guān)应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负(fù)责人也表示，近期已(yǐ)同步启动(dòng)了应急预(yù)案(àn)，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度(dù)重视，浦(pǔ)东(dōng)新区(qū)国(guó)资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技的(de)事件继续扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后(hòu)二级市场价格开始震荡(dàng)走低(dī)，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期(qī)不利消(xiāo)息影响，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均(jūn)有(yǒu)不同(tóng)程度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季(jì)报中已经披露张江光大园项(xiàng)目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募(mù)的(de)项(xiàng)目又遭遇(yù)突(tū)发事件，因此导致二级市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最近几个交易日场(chǎng)内资金有所流(liú)出，但(dàn)是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租(zū)率下跌并不(bù)会(huì)从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随(suí)着二级市(shì)场价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放(fàng)，但(dàn)是(shì)价(jià)格涨(zhǎng)跌会(huì)受到(dào)基本面(miàn)、情绪面(miàn)等多重因素影响，不(bù)好判断价(jià)格是不是已经(j火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗īng)完全触(chù)底。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅(fú)较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投(tóu)资者(zhě)。此(cǐ)外，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等(děng)REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一(yī)定(dìng)的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大(dà)的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这么(me)急(jí)、这(zhè)么深，加上前期本身(shēn)园区(qū)类资产就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入(rù)受不受影响，影响多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一(yī)季报中披露的(de)张(zhāng)江光大园项目出租率(lǜ)下(xià)降事项，一度二(èr)级(jí)市场价格出现回落。在随后(hòu)召开(kāi)的业绩说(shuō)明(míng)会(huì)中管理人就(jiù)相(xiāng)关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心(xīn)得到了一定提振(zhèn)，二级市(shì)场价格(gé)表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募(mù)说明会(huì)上(shàng)，运营团队表(biǎo)示(shì)了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计(jì)签署意向书和合同谈判(pàn)中(zhōng)的(de)储备租户正常(cháng)转(zhuǎn)化(huà)后，项(xiàng)目(mù)出租率将得到回升。没(méi)想到仅过了(le)不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负(fù)责人坦言，事发突然(rán)确实始(shǐ)料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息的第(dì)一时间(jiān)即(jí)奔赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司(sī)领导高度重视，据悉新(xīn)区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情(qíng)况，相(xiāng)关(guān)负责(zé)人介绍说，目前储备(bèi)租户还是(shì)比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试(shì)、人(rén)工智能、航天(tiān)产业、信(xìn)息技术(shù)等产业客户，租(zū)赁意向面(miàn)积超过了2万(wàn)方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要(yào)一(yī)些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定(dìng)一(yī)些(xiē)重(zhòng)要租户(hù)。虽然收(shōu)了三个月履约保证(zhèng)金给了我们一些空间，但本(běn)着对首批扩(kuò)募、对(duì)市场(chǎng)负责的态度(dù)，我们肯定(dìng)要(yào)全力(lì)与时间赛(sài)跑，把(bǎ)这些面(miàn)积(jī)在(zài)短(duǎn)期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗置率，原(yuán)始权(quán)益人有那么多储备租户(hù)，之前的空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释(shì)，张(zhāng)江光大园一直以来都坚持(chí)以市场化(huà)运营为导向，历史运(yùn)营(yíng)表现稳(wěn)定，租户的(de)调租和换租都属于正常情(qíng)况，而这次项目的(de)大租(zū)户(hù)退租正好发生在(zài)市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在(zài)看到出租率下滑情况没有得到及时(shí)修(xiū)复后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了(le)一(yī)定的资(zī)源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目在(zài)给(gěi)租户的(de)分隔空间、交付标准、租金水平(píng)等方(fāng)面(miàn)也有一些(xiē)差异化，张润大厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也(yě)贵一些，张江光(guāng)大(dà)园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一(yī)些独栋(dòng)形态的物业。租户自(zì)身也会有诉(sù)求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管理人都变成了一家(jiā)，后续(xù)我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协(xié)同效应，相信(xìn)可以做得(dé)更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相关负(fù)责(zé)人表(biǎo)示，张江(jiāng)集团(tuán)和张江(jiāng)高科目(mù)前在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这(zhè)些都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区(qū)产(chǎn)业空(kōng)间资产上市平台目标的(de)坚实后盾和(hé)储备(bèi)资源(yuán)。“我们(men)非(fēi)常重(zhòng)视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展。”相关负责(zé)人(rén)表(biǎo)示，“这次(cì)扩募是我们实(shí)现基金扩容的(de)第一(yī)步，也是至(zhì)关重要(yào)的一步，眼下我们可能(néng)面临了一些突发情(qíng)况需要解决，但是这和(hé)我(wǒ)们在张江科学城这三(sān)十年建设(shè)发(fā)展过程中所经(jīng)历的(de)相(xiāng)比(bǐ)，只能算是一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心(xīn)排(pái)除万难(nán)，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和(hé)市(shì)场(chǎng)的信心。”

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