文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房(fáng)和城(chéng)乡建(jiàn)设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的必然(rán)趋(qū)势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，预售制(zhì)对购(gòu)房者(zhě)非常不(bù)公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的(de)风险。从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这样(yàng)有助于(yú)落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外(wài)什么情况？简单(dān)科(kē)普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发(fā)商在项目获得(dé)政(zhèng)府批(pī)准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银(yín)行一(yī)次(cì)性贷(dài)款支(zhī)付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程进度(dù)在(zài)完全交房前进(jìn)行(xíng)分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的(de)，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不(bù)如借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一定(dìng)能(néng)化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回(huí)归(guī)实(shí)体经(jīng)济和居住(zhù)属(shǔ)性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本最实质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样将极(jí)大的(de)提升(shēng)开发商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本(běn)质(zhì)是向善(shàn)，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综合(hé)施(shī)策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办(bàn)立信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的(de)见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类(lèi)似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售模式成为当(dāng)时中国(guó)香港房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了(le)核心(xīn)的住房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费(fèi)用超(chāo)支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等能(néng)力把项(xiàng)目完(wán)成，资(zī)金需放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在(zài)银(yín)行开设的(de)信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户(hù)）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化机(jī)制(zhì)，且银(yín)行的(de)责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求(qiú)大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内地优先发(fā)展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化(huà)的(de)进程大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等城市化(huà)配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当时(shí)推行的是(shì)“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)面(miàn)临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会缺少大(dà)型房地(dì)产开发(fā)商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供(gōng)给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的(de)福利分房(fáng)转向市场经济(jì)的(de)商品房(fáng)。房地产(chǎn)市(shì)场采用(yòng)预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个(gè)项目(mù)的(de)开发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台(tái)相关(guān)的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用(yòng)推动了(le)房(fáng)地(dì)产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实(shí)践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)办(bàn)理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的(de)形式(shì)一(yī)次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可能(néng)已拿到(dào)了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预(yù)售(shòu)制极(jí)大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金(jīn)回笼周(zhōu)期(qī)，同(tóng)时增加市(shì)场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的(de)《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经二十多(duō)年(nián)长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的(de)快速发(fā)展，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　容易吸引已婚男人的女人，哪些女人容易吸引已婚男人　二(èr)十(shí)年来房地(dì)产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道(dào)，房地产带(dài)动的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托(tuō)等(děng)通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市(shì)值(zhí)的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发商之(zhī)间的(de)购房合(hé)同(tóng)、购(gòu)房者和(hé)银行的(de)按(àn)揭贷款合同(tóng)是(shì)两(liǎng)个独(dú)立(lì)的(de)合(hé)同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需(xū)要根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或经营不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签(qiān)订的预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部(bù)门制定。但多(duō)年以来全(quán)国并(bìng)没(méi)有(yǒu)统(tǒng)一的预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程(chéng)总(zǒng)额(é)报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实是(shì)，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过(guò)去房地产大开发时代(dài)的高周(zhōu)转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资(zī)金，再(zài)由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外(wài)商品房预售制容易吸引已婚男人的女人，哪些女人容易吸引已婚男人(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支(zhī)付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发(fā)放(fàng)，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三(sān)方验(yàn)收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金(jīn)比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的(de)验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购(gòu)房，房款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造工期(qī)进度支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)批后(hòu)即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按照德(dé)国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利(lì)率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定使用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资(zī)金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确(què)认(rèn)无(wú)误后(hòu)签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了(le)10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，当(dāng)开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付(fù)款比例相对较低(dī)，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管(guǎn)极(jí)为严(yán)格，资金也(yě)由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房(fáng)定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发商(shāng)必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)时(shí)，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或(huò)指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委(wěi)托(tuō)合(hé)同(tóng)，设(shè)置(zhì)购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其(qí)他预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭(píng)保证金证明书向金(jīn)融机(jī)构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房(fáng)付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地(dì)产到(dào)了政策(cè)出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长效机(jī)制四大关(guān)键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如(rú)将已支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的(de)保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银行的第三(sān)方资金(jīn)监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全(quán)权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房预(yù)售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在(zài)全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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