导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存(cún)量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断(duàn)中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒(shū)适不是(shì)人均一间房(fáng)所能(néng)满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等(děng)因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。中国的(de)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国(guó)家还(hái)有很大差距。人(rén)均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我们(men)根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着户户有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户(hù)均一套(tào)房无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁(lìn)和(hé)置(zhì)业需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的(de)住(zhù)宅中(zhōng)，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第(dì)四(sì)，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产步入(rù)大分化(huà)时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过去(qù)二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地(dì)产大(dà)分化时代已至(zhì)，大分化时(shí)代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在(zài)不同能级城(chéng)市(shì)之间(jiān)，不同(tóng)区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露(lù)全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌(pái)量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无(wú)法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房地产市场(chǎng)会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国(guó)户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩的直观(guān)判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公(gōng)布(bù)了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量(liàng)有(yǒu)关(guān)，更与房屋(wū)质量、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关。单(dān)单(dān)从人均住宅(zhái)间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民(mín)宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来(lái)每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的商品(pǐn)住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就(jiù)能(néng)够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利(lì)用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致(zhì)测(cè)算(suàn)得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的(de)房(fáng)地产销售(shòu)以期(qī)房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计(jì)销售套数(shù)里(lǐ)的(de)期(qī)房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居(jū)民(mín)的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)的实(shí)际变化比(bǐ)例，从(cóng)而(ér)我们(men)估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达(dá)到(dào)了户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口净(jìng)流入地(dì)的住宅市(shì)场供(gōng)不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人(rén)口(kǒu)和省(shěng)际(jì)流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调(diào)查数据显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无(wú)法满足(zú)庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带来(lái)了很大(dà)的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧(jiù)住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很(hěn)难(nán)满(mǎn)足(zú)现代生活需(xū)求，在(zài)未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室(shì)和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不及全国(guó)人均水平的(de)一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住(zhù)宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个(gè)标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需(xū)要(yào)住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会更多。句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思trong>

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似(shì)已经(jīng)户户(hù)有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的(de)新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化(huà)日益明(míng)显，资源和生产要素(sù)逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而(ér)出生人(rén)口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受(shòu)益于人(rén)口迁(qiān)移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户(hù)。句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思g>破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后(hòu)的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较其(qí)他国家依旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经(jīng)济发(fā)展水平的提高，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不(bù)足，供需出现错配，这是(shì)过(guò)去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于(yú)城市能级(jí)之间差异，优质小区(qū)和(hé)老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据调查的是(shì)人(rén)，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超(chāo)预期(qī)。