文(wén)：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可(kě)以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试点(diǎn)现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了(le)，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制(zhì)四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规(guī)律办事(shì)，中国一定能实(shí)现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外什(shén)么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家(jiā)存在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在(zài)支(zhī)付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付(fù)。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支(zhī)付(fù)以及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当(dāng)然(rán)这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归实(shí)体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家(jiā)人(rén)。从这(zhè)个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大(dà)措施。在当前的(de)情(qíng)况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期(qī)三(sān)好(hǎo)生、新(xīn)模(mó)式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财(cái)税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)中国香港地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业(yè)有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到(dào)的(de)见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的(de)订金(jīn)，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度(dù)的监管，即(jí)要求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等(děng)能力把项目(mù)完(wán)成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国内(nèi)地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大(dà)和供(gōng)给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前(qián)期发展工(gōng)业(yè)化的进程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房(fáng)市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了分配不公、效率低(dī)、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不(bù)再适用于(yú)当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和(hé)开(kāi)发时间周期(qī)长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个(gè)项目的开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方(fāng)迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大(dà)作(zuò)用(yòng)推动了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调(diào)整形(xíng)成契(qì)合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来(lái)说，是指(zhǐ)房地(dì)产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金或(huò)房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房(fáng)买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中国香港的(de)按照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的开发商(shāng)而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售(shòu)的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制(zhì)在(zài)过去20多(duō)年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了(le)房地产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房事业(yè)取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年(nián)城(chéng)镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国(guó)内地房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产业(yè)链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年(nián)房地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不(bù)良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(中国允许士兵投降吗 如果打仗了警察用上吗de)56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要(yào)是(shì)因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效(xiào)应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的(de)单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系(xì)，如(rú)果开发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根(gēn)据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购(gòu)房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签(qiān)订的(de)预(yù)售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风(fēng)险完全(quán)由(yóu)银(yín)行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业预(yù)售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一的(de)预(yù)售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管资(zī)金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资(zī)金。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资(zī)金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户(hù)拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋(wū)交(jiāo)付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按工程进度分(fēn)期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开(kāi中国允许士兵投降吗 如果打仗了警察用上吗)发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期(qī)限内(nèi)无条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何(hé)责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度向开发(fā)商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部(bù)门经审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在项目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合(hé)同前(qián)，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按(àn)照德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用(yòng)不(bù)包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付(fù)房款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期房设计(jì)了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前(qián)付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节(jié)内容确认(rèn)无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进(jìn)入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措(cuò)施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证明(míng)书向金融(róng)机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支(zhī)付(fù)，所有资金(jīn)进银行专门项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以(yǐ)及(jí)订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步(bù)签订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷(dài)款也依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的(de)订金与付(fù)款会存入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。