文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大开发时代(dài)步入高质量发(fā)展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当(dāng)然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预(yù)售制助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实(shí)中央房住不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议(yì)取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一(yī)般有严格的(de)监(jiān)管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银(yín)行一次(cì)性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部(bù)房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工(gōng)程(chéng)进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要(yào)严格(gé)的(de)资(zī)金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施(shī)作(zuò)为(wèi)保障的(de)，如(rú)果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需(xū)要配套房(fáng)企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改(gǎi)革(gé)，中国一定能化(huà)解(jiě)这(zhè)个(gè)难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实体经济(jì)和(hé)居(jū)住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不(bù)是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行(xíng)业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期(qī)系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而(ér)生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄(xióng)厚(hòu)的资金(jīn)实(shí)力(lì)才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对(duì)这一(yī)系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分(fēn)期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的(de)资金(jīn)压(yā)力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地解决(jué)了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要(yào)求开发商在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中国(guó)香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化机制，且银行的(de)责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给(gěi)量(liàng)短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发(fā)展工(gōng)业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城市化配套问(wèn)题(tí)，才能进一步(bù)推进城市(shì)化(huà)。但当(dāng)时推行的(de)是“统一(yī)管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利(lì)分(fēn)房制度(dù)也(yě)出现了分配不(bù)公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适(shì)用(yòng)于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房(fáng)的需求(qiú)量大，而社(shè)会缺(quē)少大(dà)型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台(tái)《关于进一步(bù)深化城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物(wù)分(fēn)配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会(huì)化的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市(shì)场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难(nán)题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银行等(děng)多(duō)方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了(le)房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的(de)形(xíng)式一次性(xìng)付(fù)清(qīng)剩余(yú)房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能(néng)已(yǐ)拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内地的开发商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发(fā)展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居(jū)住水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房(fáng)地(dì)产也(yě)成为拉动中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不(bù)良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效(xiào)应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的(de)比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是(shì)因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制(zhì)背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实(shí)存在，当前的(de)负面(miàn)效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的(de)风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的(de)按揭贷(dài)款合同是两个独立的(de)合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同向开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担(dān)的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定(dìng)了(le)开(kāi)发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国(guó)并(bìng)没有统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目(mù)工程(chéng)总额(é)报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进(jìn)入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获(huò)得(dé)监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供(gōng)了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度(dù)上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机制，如英国(guó)、日本生理反应什么叫压枪，生理压枪是什么意思；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者支付的预(yù)付款比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房(fáng)提(tí)供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出(chū)现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的(de)保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政府或第(dì)三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面(miàn)，除(chú)定金或(huò)首付(fù)外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及(jí)首付款由第(dì)三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责(zé)任与损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度(dù)向开(kāi)发(fā)商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)直(zhí)接损(sǔn)害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付(fù)购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工(gōng)期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在(zài)项目(mù)获批(pī)后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工(gōng)、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结(jié)束后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破产，由保险生理反应什么叫压枪，生理压枪是什么意思公(gōng)司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各(gè)环节内容确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现(xiàn)财(cái)务(wù)、经(jīng)营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经(jīng)过(guò)房产公(gōng)证公司的(de)检验(yàn)验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也(yě)由(yóu)律(lǜ)师监(jiān)管，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商(shāng)，即资(zī)金在进(jìn)入开(kāi)发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元(yuán)时(shí)，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返(fǎn)还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方(fāng)面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全(quán)措施才可预售。什(shén)么(me)是定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时(shí)，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证明书交付(fù)给(gěi)购房者(zhě)。除定(dìng)金(jīn)外，其他(tā)预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也(yě)受该(gāi)措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付(fù)违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金(jīn)返(fǎn)还机(jī)制，即(jí)OTP，签生理反应什么叫压枪，生理压枪是什么意思订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度(dù)放(fàng)款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加(jiā)，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须(xū)与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者享(xiǎng)受(shòu)1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾(gù)妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环(huán)节(jié)，建立(lì)开发商违(wéi)约后(hòu)定金(jīn)保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付(fù)环节，建立(lì)按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开发(fā)商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入(rù)存量时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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