近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出(chū)该类产品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本金的归还(hái)刽子手，刽子手念gui还是念kuai读音，在选择投资(zī)标(biāo)的(de)时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金份额交易价(jià)格的(de)变(biàn)化(huà)。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及(jí)市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预(yù)期则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产刽子手，刽子手念gui还是念kuai读音(chǎn)的经营现金流(liú)，投资人通过(guò)基金募集材料(liào)和信息(xī)披(pī)露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实(shí)际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平(píng)也(yě)表示(shì)，根据《公开募集基(jī)础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基(jī)金(jīn)年度(dù)可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似(shì)于债券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不等(děng)同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度(dù)来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对(duì)于(yú)投资债(zhài)券相对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风(fēng)险的(de)前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完(wán)成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度(dù)上影响了(le)公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近期经济(jì)预期(qī)恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基(jī)金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红(hóng)前(qián)后(hòu)均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长期(qī)投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两(liǎng)个(gè)部(bù)分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例(lì)是(shì)变动的，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红(hóng)差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额(é)误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投(tóu)资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的(de)收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的(de)现金(jīn)分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的(de)归还，两者(zhě)的(de)比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择刽子手，刽子手念gui还是念kuai读音投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级(jí)市场价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权(quán)到期(qī)后(hòu)不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额(é)的(de)分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营(yíng)期(qī)限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于(yú)剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着(zhe)分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑的(de)更新(xīn)改(gǎi)造或(huò)补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位(wèi)业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者(zhě)存(cún)在本(běn)质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流(liú)量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的(de)现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资(zī)价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场独立的(de)资(zī)产配置功能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议(yì)投资者对经营(yíng)权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基金管理人实(shí)力等多重因(yīn)素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈(yì)机(jī)会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资(zī)者关(guān)注有基(jī)本面(miàn)支撑(chēng)、填(tián)权效(xiào)应相对(duì)明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露(lù)预(yù)测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合(hé)经济及市场的(de)实际环境，对基础设(shè)施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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