饱(bǎo)受争议的二手房交(jiāo)易(yì)中(zhōng)介费问题(tí)，正逐渐得到监管部门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发布(bù)了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来，部分房地产经纪机构(gòu)存在利(lì)用(yòng)房源(yuán)客(kè)源(yuán)优势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人(rén)信息等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易当事人(rén)负担、侵害其合法权(quán)益(yì)。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从(cóng)业(yè)主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确经纪服务(wù)内容(róng)、合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)、严格实行明码标(biāo)价等十方(fāng)面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分(fēn)析师(shī)张大伟(wěi)称，随着城(chéng)市发(fā)展，一二线城市(shì)二手(shǒu)房(fáng)交易占比逐渐增(zēng)加。以北(běi)京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比例超过(guò)80％，大(dà)量(liàng)二手房(fáng)成交依赖中介居(jū)间(jiān)成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住房政策(cè)研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额不(bù)低的大宗交易，由于(yú)二手房交易成(chéng)本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非(fēi)常强的专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完(wán)成(chéng)。但很(hěn)多中介利用信息不对称等问(wèn)题(tí)，将非必要的收费夹(jiā)带其中(zhōng)，如收(shōu)取(qǔ)过(guò)桥融资、按揭(jiē)费、担(dān)保(bǎo)费等(děng)，对居民造成额外(wài)的(de)负担(dān)，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二(èr)手房市场交易(yì)过程(chéng)中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包(bāo)括经纪服务(wù)在内的相关市(shì)场交易行为及(jí)其主(zhǔ)体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场管理和调控的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这(zhè)项(xiàng)工(gōng)作的(de)意义更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历(l爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗ì)来对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业关注最多的一个话题(tí)，便是房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务费的问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为(wèi)，未来相关部门(mén)主要监管的(de)重点(diǎn)，将是对房地(dì)产经纪服务收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两部门在此次(cì)意见中提(tí)及，房地(dì)产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用。鼓(gǔ)励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准的(de)最早依据是1995年国家计(jì)委建设(shè)部下(xià)发的《关于房地(dì)产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房(fáng)屋买卖代(dài)理(lǐ)收费，按成交价格(gé)总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服务，经交易各(gè)方协商同意，可(kě)在规(guī)定的(de)收(shōu)费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产(chǎn)中介服务(wù)等57个政府定价(jià)，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)多少(shǎo)由各中介机(jī)构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收(shōu)取费用过程中(zhōng)，相关(guān)监管部门当前(qián)并未明确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅(jǐn)需在(zài)服务过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标(biāo)价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具(jù)体收取(qǔ)过(guò)程中，会结合(hé)房屋价(jià)值及工资标准，综合(hé)计(jì)算出(chū)合适的(de)中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价(jià)问题(tí)，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经(jīng)纪机(jī)构应当在经(jīng)营门店、网站(zhàn)、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产经纪机构提供的基本服务(wù)和延伸(shēn)服(fú)务，应当分别明确服(fú)务项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前(qián)应当向交(jiāo)易当事(shì)人(rén)出(chū)具收(shōu)费清单，列明收(shōu)费(fèi)标(biāo)准、收费(fèi)金额，由(yóu)当事人签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明显高于市场平均水平(píng)的(de)房(fáng)地产经(jīng)纪机构，住(zhù)房和城(chéng)乡建设部(bù)门将(jiāng)会同市场(chǎng)监管(guǎn)等部门采取约谈(tán)等综合措施进(jìn)行(xíng)重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有关部门(mén)依(yī)法(fǎ)查处不按规(guī)定(dìng)明(míng)码标价(jià)、操纵经纪服务收费等(děng)违反(fǎn)价(jià)格和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门要(yào)依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越(yuè)低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价(jià)，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价(jià)，合理降低(dī)住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费用，主要(yào)还是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对(duì)市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费(fèi)就不同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服(fú)务费用对市场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指出，由(yóu)于当前两部门提出的意(yì)见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性(xìng)文(wén)件而非规(guī)定，未(wèi)来如何具体认定(dìng)其中的细(xì)则，还需要看各城市落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域的调(diào)整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多(duō)房源在(zài)产权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵押、不同(tóng)税费等(děng)都(dōu)可能对(duì)交(jiāo)易(yì)产生影响(xiǎng)，这对(duì)房地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在(zài)二手房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原本(běn)应该(gāi)由(yóu)上下家各支付(fù)一半的中(zhōng)介(jiè)费，但在(zài)一些热点城市的(de)二手房交(jiāo)易(yì)过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部(bù)分(fēn)购房者(zhě)处于(yú)弱势地位(wèi)，从而会出(chū)现中介费及税费均由购房者来承担。即使一(yī)些(xiē)房东愿意承担(dān)中介费，这部分(fēn)费用也(yě)可能通过转嫁的方式(shì)，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把(bǎ)中介费转嫁给下(x爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗ià)家(jiā)，市场这种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成(chéng)’的情况，一(yī)些房产中(zhōng)介公司将其(qí)视为向购房者单边(biān)收费的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利(lì)用其(qí)支(zhī)配地位，在(zài)原先经纪服务(wù)收费(fèi)的基(jī)础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房(fáng)东往(wǎng)往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房(fáng)者，这实际(jì)上相当(dāng)于变相推高了(le)房(fáng)价(jià)。两部(bù)门提出(chū)严禁(jìn)操纵经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有利于(yú)提高交易(yì)中操作的透明度，也有利于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称。

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