OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前几日的(de)下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交易日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟新(xīn)购(gòu)入基(jī)础设(shè)施(shī)资(zī)产张(zhāng)润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人(rén)将继(jì)续密(mì)切关注哲库科(kē)技后续(xù)情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权(quán)益人相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期已同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由(yóu)于张(zhāng)润大(dà)厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示(shì)，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二级市场(chǎng)价格(gé)继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技的事(shì)件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡(dàng)走低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最近几个(gè)交易日(rì)二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市(shì)场(chǎng)公募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目(mù)前(qián)上市的8只产业(yè)园区(qū)基础设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业(yè)园区(qū)基础设施(shī)REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经(jīng)披露(lù)张江光大园项目出租(zū)率有所(suǒ)下(xià)降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)出现(xiàn)波动。”一(yī)位(wèi)业内人士(shì)分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出于风险规避(bì)的(de)原因，最近(jìn)几个交易日(rì)场内资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期(qī)出租(zū)率下跌并(bìng)不(bù)会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)。

　　他也(yě)同时(shí)表示(shì)，目前(qián)随着二级市场价格下(xià)跌，风(fēng)险也得(dé)到(dào)一定释放，但是价(jià)格涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等多重因素影响，不好判断价(jià)格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士(shì)表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二(èr)级(jí)市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益(yì)率(lǜ)高的(de)产品具备一定的投资价值(zhí)，很适合稳(wěn)健类投资者。此外(wài)，伴随(suí)着经济(jì)复苏(sū)的(de)步(bù)伐，产业(yè)园区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若(ruò)张(zhāng)江园区最终(zhōng)能顺利解(jiě)决招商，平稳过(guò)度对经营现金流没(méi)有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空下调(diào)至得这么急、这么深(shēn)，加上前期(qī)本身园区类资产就回调(diào)不少了(le)，这就是黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也强调，最终还(hái)是落到租(zū)金收入(rù)受不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估(gū)计园区(qū)会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩(kuò)募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲(zhé)库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦的(de)重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二(èr)级市场(chǎng)价格出现(xiàn)回落(luò)。在随后召开的(de)业绩(jì)说明(míng)会(huì)中管(guǎn)理人就相关(guān)事项进行了解释(shì)说明，市场信(xìn)心得到了一定(dìng)提(tí)振(zhèn)，二(èr)级市场价(jià)格(gé)表(biǎo)现也趋(qū)于(yú)平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示了对张江光(guāng)大园项(xiàng)目的信心，预计签署意(yì)向(xiàng)书和合同谈(tán)判中的(de)储备(bèi)租户正常转化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的(de)时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市(shì)场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息的(de)第一时(shí)间(jiān)即(jí)奔赴现场进行了(猎德村一人分了多少钱，猎德村多少钱一方le)沟通和核(hé)实工(gōng)作，并同步启动(dòng)了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积(jī)极应对哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募(mù)项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负(fù)责人介绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过(guò)了2万方。从意向储备转化为实际(jì)租(zū)户需要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空间(jiān)，但本(běn)着对首批扩(kuò)募、对市(shì)场负(fù)责的(de)态度，我们(men)肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面(miàn)积在短(duǎn)期(qī)内(nèi)完成去(qù)化(huà)。”相关负(fù)责人说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的同区域的(de)张江光(guāng)大(dà)园项目一季度(dù)末也有将(jiāng)近30％的(de)空置率，原(yuán)始权益(yì)人有那么多(duō)储(chǔ)备租户(hù)，之前的空(kōng)置率为何未能得(dé)到(dào)解决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光大园一(yī)直以来(lái)都坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳定，租(zū)户的(de)调(diào)租和换租都属于正常情况，而这次项目的大(dà)租户退租正好(hǎo)发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看(kàn)到出(chū)租(zū)率下滑情况(kuàng)没有得到(dào)及时(shí)修(xiū)复后，张江这边(biān)也作了一定的资源(yuán)调(diào)配和倾斜，引入了一些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大(dà)园项目在给租户的(de)分隔空间(jiān)、交付标准、租(zū)金(jīn)水平等方(fāng)面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦(shà)多是两(liǎng)千多平的大平层，楼(lóu)的成新(xīn)度(dù)高一些，单(dān)价也贵一些，张(zhāng)江光大园单(dān)层以猎德村一人分了多少钱，猎德村多少钱一方一千平的面积为(wèi)主，还有一些(xiē)独栋形态的(de)物业(yè)。租户(hù)自身也会有诉求，也会根据(jù)自身需求(qiú)和预算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的管理人都变成了(le)一家，后(hòu)续我们(men)在资源(yuán)共享和联合营(yíng)销方面能(néng)更(gèng)加充分发(fā)挥协(xié)同(tóng)效应，相信可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上(shàng)述负责人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人(rén)表示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还(hái)有一些其他在开发(fā)的(de)储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打造张(zhāng)江园区产(chǎn)业空间(jiān)资产上市平台目(mù)标的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这个(gè)资本(běn)平(píng)台和它未来的发(fā)展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下(xià)我们可能面(miàn)临了一些突发(fā)情况需(xū)要解(jiě)决，但(dàn)是(shì)这和我们在(zài)张江科学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲(qū)。我们有信(xìn)心排(pái)除(chú)万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突(tū)发事件的所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预期和(hé)市场的信心。”

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