文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还(hái)烂(làn)尾了，这(zhè)是对(duì)购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二(èr)次(cì)房改是个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的(de)单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利(lì)息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什(shén)么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售制(zhì)度(dù)。其实(shí)，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家一般(bān)有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样(yàng)在支付完(wán)首付款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全(quán)交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售(shòu)制(zhì)度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如(rú)果(guǒ)没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能(néng)化解(jiě)这个(gè)难(nán)题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是(shì)以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业(yè)健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财税改革(gé)方案研(yán)究时，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的(de)专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为写照的意思 写照是什么词性规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当(dāng)高，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的(de)方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业直觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独(dú)到(dào)的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还(hái)印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采用(yòng)类似租(zū)金的(de)分(fēn)期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的(de)销售(shòu)模式成为当时中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的(de)一大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化(huà)，建立(lì)健全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提升(shēng)了对(duì)于预售(shòu)楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银(yín)行(xíng)开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行的责(zé)任(rèn)上(shàng)升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发(fā)展重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展工业(yè)化(huà)的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化(huà)配套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现了(le)分配不(bù)公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利分房制度(dù)不再适用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市(shì)场面临商(shāng)品房的需求(qiú)量(liàng)大(dà)，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是(shì)对内地房地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的(de)住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市(shì)场经济(jì)的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖(mài)期(qī)房(fáng)，解决(jué)了(le)房(fáng)企缺(quē)少资金(jīn)和开发时间周期长的(de)两大(dà)难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬(qiào)动(dòng)下一(yī)个项目(mù)的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极(jí)大(dà)作用推动了房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在(zài)建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付(fù)清(qīng)首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了(le)全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度付款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对(duì)中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本(běn)适(shì)居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来(l写照的意思 写照是什么词性ái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平(píng)方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产历(lì)经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从无(wú)到有、从(cóng)国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地(dì)产也(yě)成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全(quán)社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资(zī)占(zhàn)固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余(yú)额(é)的比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应(yīng)渠(qú)道，根据我们的(de)《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元(yuán)、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资(zī)比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付(fù)的(de)风险。比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的(de)购(gòu)房合同、购房者和(hé)银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立的(de)合同关系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签(qiān)订的预售合(hé)同和(hé)按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则(zé)风险完全由银(yín)行(xíng)承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏(huài)账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就是(shì)“没(méi)钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了(le)开(kāi)发企(qǐ)业(yè)预售商品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的(de)具体办(bàn)法，由房地(dì)产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的(de)预(yù)售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资金。而(ér)事实(shí)是，不少(shǎo)购(gòu)房款(kuǎn)未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘(pán)没(méi)有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)如(rú)何被挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去房地(dì)产大开发时(shí)代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工(gōng)程(chéng)总承包方(fāng)，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资(zī)金，再由(yóu)工(gōng)程方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调(diào)资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的预(yù)付款比(bǐ)例相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分期(qī)支(zhī)付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由政府或第三(sān)方验收(shōu)合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商(shāng)为购房(fáng)者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中的资金(jīn)全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于(yú)任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金按照德(dé)国(guó)法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)公证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不(bù)包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国(guó)没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻(bō)璃完(wán)工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可(kě)在(zài)支付(fù)房(fáng)款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期限，期限结(jié)束(shù)后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发(fā)商或购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师(shī)严(yán)格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误后签订首付交(jiāo)换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定(dìng)金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英(yīng)国(guó)采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的(de)方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须经过(guò)房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程(chéng)中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在(zài)进入开发(fā)商(shāng)账户前经过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律要求开发商必须完(wán)成定(dìng)金保全措施才可(kě)预(yù)售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设(shè)置购房(fáng)者(zhě)定金的(de)保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付(fù)给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书(shū)向金(jīn)融机构或保证机(jī)构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才(cái)开始按揭贷款，除定金外(wài)的(de)剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度(dù)支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专(zhuān)门(mén)项目资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合(hé)同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付(fù)款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般(bān)为合同(tóng)签订(dìng)后、地基(jī)完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会(huì)存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的(de)房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房(fáng)地产(chǎn)到(dào)了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看(kàn)，应充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质量问题全(quán)权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期(qī)结(jié)束(shù)后(hòu)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一(yī)方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。

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