5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表的机构对(duì)于这(zhè)一(yī)板(bǎn)块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持(chí)仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了(le)三(sān)年(nián)来的首次回(huí)升(shēng)，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例(lì)也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎(hū)在今年(nián)一季度得以延(yán)续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿(yì)元(yuán)，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块(kuài)排名(míng)最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是(shì)万科最为明显；其次(cì)是(shì)金地(dì)集(jí)团(tuán)退(tuì)出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地(dì)产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而(ér)映(yìng)射到二(èr)级市场(chǎng)投(tóu)资上(shàng)，配置房地(dì)产行业(yè)轻松收(shōu)获行(xíng)业贝(bèi)塔的(de)红利期一去(qù)不返了(le)。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的(de)行(xíng)业(yè)也出现了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积(jī)很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年(nián)光(guāng)是居民(mín)存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定(dìng)的政(zhèng)策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收(shōu)入也不(bù)支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的(de)需求或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的(de)过程。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资(zī)，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类标的(de)股中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的(de)达(dá)到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名(míng)第一(yī)的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出(chū)涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资(zī)产管理(lǐ)公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一(yī)季度(dù)的收入利润规模(mó)大幅(fú)度(dù)复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方(fāng)面(miàn)则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季(jì)度(dù)新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引了(le)知名机构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品(pǐn)依(yī)然在(zài)前十中，这(zhè)也是(shì)连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产上海为什么被称为魔都？传说......，上海为什么被称为魔都四大魔都分别为哪四个公司外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价(jià)值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿(ná)地金(jīn)额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地(dì)产股或(huò)存在(zài)发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的(de)结(jié)构性机会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其(qí)是央(yāng)企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为(wèi)库(kù)存的优势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融(róng)资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势。”上海为什么被称为魔都？传说......，上海为什么被称为魔都四大魔都分别为哪四个p>

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估(gū)，国央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问(wèn)题，市(shì)场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的(de)修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和(hé)现金流(liú)创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地(dì)去(qù)持续(xù)观(guān)察国(guó)企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持低(dī)位，其(qí)次是销售份额(é)持(chí)续(xù)提(tí)升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速(sù)的(de)增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地(dì)产(chǎn)业内人(rén)士张(zhāng)宏(hóng)伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业(yè)绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的(de)过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还(hái)面临(lín)着(zhe)一(yī)些不确(què)定(dìng)性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在(zài)往下(xià)掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出(chū)现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按(àn)照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩(jì)出(chū)现市场的(de)短(duǎn)期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第(dì)三季(jì)度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基(jī)本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得(dé)比同行(xíng)好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间(jiān)。

　　（本(běn)文(wén)已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为(wèi)举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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