文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的(de)不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次(cì)房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如(rú)果按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商(shāng)品不(bù)能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非(fēi)常不公平(píng)，比如(rú)，交房等待(dài)期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能(néng)交房的(de)风险。从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度怎么来的(de)？国外什(shén)么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付(fù)款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是(shì)根据开发(fā)商(shāng)工程进度在(zài)完(wán)全交房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要(yào)严(yán)格的资金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，当然这(zhè)需要配套房(fáng)企债(zhài)务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能(néng)化解(jiě)这个难题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经济(jì)和居住属性(xìng)，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对(duì)于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家(jiā)的订金(jīn)，采用类(lèi)似租(zū)金的分(fēn)期付款形式(shì)，等(děng)新楼(lóu)落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了(le)自己的(de)房(fáng)产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻(qīng)了民众(zhòng)购房的(de)资金压力(lì)，加速(sù)了(le)房(fáng)屋的建造和销售，也解决了(le)制造商(shāng)的(de)资(zī)金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式(shì)成为当时(shí)中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市场的(de)改(gǎi)革，“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式高(gāo)效率地(dì)解决了(le)核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但(dàn)期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促(cù)进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提(tí)升(shēng)了对于预(yù)售楼花(huā)制度(dù)的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确(què)保地价(jià)款已经全(quán)部支付，还要(yào)证明自(zì)身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要(yào)求(qiú)律师行在银(yín)行(xíng)开设的(de)信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开(kāi)发(fā)商操作(zuò)等采(cǎi)取(qǔ)全透(tòu)明化机(jī)制，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发(fā)展重工业(yè)，强(qiáng)调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步(bù)推(tuī)进城市(shì)化(huà)。但(dàn)当(dāng)时推行的(de)是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也(yě未来出现丧尸的几率大吗，未来有可能出现丧尸吗)出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不再(zài)适用(yòng)于当时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的(de)困境，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力(lì)支(zhī)持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于(yú)进一(yī)步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革，加(jiā)快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商(shāng)品化、社会(huì)化(huà)的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚(gǔn)动开发(fā)模(mó)式(shì)，住房(fáng)供应(yīng)速度加(jiā)快。自(zì)此中国内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支(zhī)持(chí)购(gòu)房者，极(jí)大作用推(tuī)动了房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设(shè)中的(de)房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定(dìng)金或房款的(de)行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记(jì)和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次(cì)性付(fù)清(qīng)首付款(kuǎn)，并(bìng)采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商(shāng)可能已(yǐ)拿到(dào)了全(quán)部(bù)购房款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地(dì)商品房销(xiāo)售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产行(xíng)业(yè)的发展。中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地(dì)产历经二(èr)十(shí)多年(nián)长(zhǎng)周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、未来出现丧尸的几率大吗，未来有可能出现丧尸吗21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)从无到(dào)有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动的(de)上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷(dài)款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融(róng)资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计(jì)的(de)31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和(hé)银(yín)行的(de)按揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)是两个(gè)独(dú)立的合同关系，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市(shì)场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过(guò)与购房者签(qiān)订的预售合同和按(àn)揭合(hé)同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期(qī)不能还款等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房(fáng)者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去(qù)哪了(le)？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业(yè)预售(shòu)商品房所得(dé)款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一(yī)的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等(děng)城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金(jīn)如何(hé)被(bèi)挪走的(de)？实际(jì)上，在过去(qù)房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调(diào)预售款监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再(zài)由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式(shì)，但(dàn)一(yī)定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支付的预付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付(fù)款一(yī)般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方(fāng)式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的(de)房(fáng)款(kuǎn)。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定期(qī)限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首(shǒu)付(fù)外(wài)，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国(guó)为防止开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付款由第三(sān)方(fāng)公证行或(huò)产权保险公司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如(rú)果开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何责(zé)任与(yǔ)损(sǔn)失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过程中的(de)资金(jīn)全部来(lái)自银(yín)行，银行根据(jù)工程(chéng)进度向开发(fā)商提供一(yī)定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害(hài)银行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行(xíng)得到(dào)购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在(zài)项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前(qián)，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规(guī)定最低(dī)首付比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例(lì)因项目而(ér)异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公(gōng)司(sī)针对(duì)期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英(yīng)国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公证公(gōng)司(sī)的检验验(yàn)收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束(shù)后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律要(yào)求(qiú)开发商必须完(wán)成定金保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是(shì)定金保全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付(fù)给(gěi)购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其(qí)他(tā)预先支付(fù)的购(gòu)房(fáng)款也受该(gāi)措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订(dìng)金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期(qī)房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金账户，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋(wū)保修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是(shì)保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民(mín)生(shēng)，给予强有力的(de)金融工具支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重组整(zhěng)个(gè)行业(yè)，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入(rù)，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及(jí)重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分(fēn)的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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