导(dǎo)读(dú)

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地(dì)产(chǎn)持(chí)续低(dī)景气(qì)，有关中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试(shì)图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居(jū)住舒(shū)适不是人均一(yī)间(jiān)房所能(néng)满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每(měi)户持(chí)有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是(shì)因为(wèi)户均一套房无(wú)法(fǎ)满足(zú)流(liú)动(dòng)人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需(xū)求。全(quán)国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大(dà)分化(huà)时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅(zhái)质(zhì)量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之间，不同区域(yù)板(bǎn)块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到(dào)底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当(dāng)前的(de)房子是否真的过(guò)剩了(le)？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据公布(bù)了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人(rén)人都(dōu)有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数不(bù)能完全反映出(chū)城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障(zhàng)房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有直(zhí)接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计(jì)算中国(guó)居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们(men)主(zhǔ)要用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每(měi)年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能(néng)够得(dé)到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推(tuī)算得(dé)到(dào)居民住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数(shù)。俄罗斯会被美国耗死吗，俄罗斯会被美国搞垮吗>

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除(chú)以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够(gòu)得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套(tào)数里(lǐ)的(de)期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化(huà)比(bǐ)例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付(fù)使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意(yì)味着中国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的(de)县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无法满足庞(páng)大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质(zhì)仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了(le)很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现代生活需(xū)求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未(wèi)来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户(hù)均(jūn)1套住(zhù)宅现俄罗斯会被美国耗死吗，俄罗斯会被美国搞垮吗实之下，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明(míng)显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续(xù)，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带来(lái)的新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日(rì)益(yì)明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素(sù)逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造(zào)时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求(qiú)中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积(jī)小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有(yǒu)物(wù)业(yè)管理，居民追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家(jiā)庭希(xī)望(wàng)提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济(jì)工(gōng)作会(huì)议明确(què)指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随(suí)着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将是(shì)住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分(fēn)化不(bù)单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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