文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和(hé)城(chéng)乡建设(shè)工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平(píng)。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是(shì)房地产从(cóng)大(dà)开发时代步(bù)入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存(cún)在预售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达(dá)国家一般(bān)有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获得政府批(pī)准后才可(kě)以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进(jìn)度(dù)在完全(quán)交(jiāo)房(fáng)前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没(méi)有这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在(zài)中国(guó)住房(fáng)进(jìn)入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房(fáng)地产长效机(jī)制(zhì)。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革(gé)，中国一(yī)定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让房地产回(huí)归(guī)实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居(jū)乐业(yè)、社(shè)会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况下(xià)，取消预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期(qī)三好生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研(yán)究中心参(cān)与(yǔ)财税改革(gé)方案研究时(shí)，对预(yù)售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地(dì)产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的(de)需求是相当高，不(bù)过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的(de)资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经(jīng)推行(xíng)，购买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模(mó)式(shì)引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的(de)分期付款形(xíng)式(shì)，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了(le)房屋的(de)建造和(hé)销售，也(yě)解(jiě)决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不(bù)应(yīng)求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，建立健全的(de)监管机制(zhì)，促(cù)进(jìn)市场(chǎng)健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管(guǎn)理部(bù)门提升了(le)对于预售楼花(huā)制度的监管，即(jí)要求开发商在(zài)预(yù)售(shòu)前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资(zī)金等能(néng)力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了(le)防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设(shè)，这一(yī)导向使前期发展工业化的(de)进(jìn)程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利(lì)分(fēn)房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度(dù)不再(zài)适用于当时的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市场面临(lín)商品房(fáng)的需(xū)求量大(dà)，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时(shí)引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国(guó)香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步(bù)深化(huà)城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制度改(gǎi)革，加(jiā)快住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下(xià)的福(fú)利分房(fáng)转向(xiàng)市(shì)场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期(qī)房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一(yī)个项目的(de)开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房改货(huò)币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持(chí)购房者，极(jí)大作用推动了房地产(chǎn)市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房(fáng)预(yù)售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的(de)形式一次(cì)性付清(qīng)剩余(yú)房款，换(huàn)言之(zhī)，房(fáng)屋(wū)未建成(chéng)，开发商(shāng)可能(néng)已(yǐ)拿到了全(quán)部(bù)购房(fáng)款，这点与中国香港的按(àn)照工程进(jìn)度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的(de)资金(jīn)需(xū)求，也提(tí)高了居民(mín)居(jū)住(zhù)水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业(yè)取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平(píng)方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的(de)《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》精益求精下一句是什么意思，精益求精下一句是什么德测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数(shù)从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面(miàn)积(jī)的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的(de)发(fā)展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数(shù)量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业(yè)链特别(bié)长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉(lā)动的投资占全社会固(gù)定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融资存(cún)量占社融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国(guó)的(de)33.6万(wàn)亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发(fā)育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的(de)购(gòu)房合(hé)同、购(gòu)房者(zhě)和银(yín)行的(de)按揭(jiē)贷款合同是两个独立(lì)的(de)合(hé)同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房(fáng)者对(duì)行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出(chū)现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行(xíng)获得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发(fā)企业(yè)预售商(shāng)品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于(yú)有关的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来全国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资(zī)金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城(chéng)市(shì)则按(àn)照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或(huò)者项目(mù)工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设(shè)名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程(chéng)度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于(yú)购(gòu)房者预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在(zài)房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开(kāi)发商为购房(fáng)者提(tí)供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房(fáng)款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金(jīn)由第三(sān)方全(quán)程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款由(yóu)第三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者资金可(kě)通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金全部来(lái)自银(yín)行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供(gōng)一(yī)定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银(yín)行利益(yì)，银(yín)行有充分动(dòng)机监管开(kāi)发商(shāng)施工(gōng)进度。开发(fā)商在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政府相关(guān)部门经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例，可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银行按施(shī)工节(jié)奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的(de)功能是当(dāng)房(fáng)屋出现重大(dà)延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例相对较低(dī)，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋(wū)必(bì)须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也(yě)由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入(rù)开发商账户前经过两道(dào)关(guān)口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须完成定(dìng)金保全(quán)措施才可预(yù)售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的(de)购(gòu)房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金(jīn)融机构(gòu)或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资(zī)金(jīn)进银行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统一(yī)的(de)选购权(quán)合(hé)同(tóng)以(yǐ)及订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税(shuì)，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一(yī)方面(miàn)，从(cóng)现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大支持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具(jù)配套(tào)。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护(hù)机(jī)制，如(rú)将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大(dà)延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按(àn)工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋(wū)质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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