5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在(zài)悄然布(bù)局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房(fáng)地产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三(sān)年来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得(dé)以延续。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有(yǒu)房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口、万(wàn)科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重(zhòng)合(hé)计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的(de)投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙概率分布函数右连续怎么理解，什么叫分布函数的右连续头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排(pái)在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处首先在(zài)于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排(pái)位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市(shì)。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机(jī)会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类(lèi)似的(de)行业也出现了一些(xiē)机(jī)会，背后(hòu)的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需(xū)要有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研(yán)究(jiū)员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而(ér)目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额(é)，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增的(de)时(shí)代已经过去，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠(gāng)杆(gā概率分布函数右连续怎么理解，什么叫分布函数的右连续n)属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过(guò)去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资(zī)机会，机(jī)会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整体机构的(de)务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入(rù)统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月(yuè)以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们(men)分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上实(shí)发展的主营(yíng)业(yè)务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品(pǐn)及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的(de)浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一(yī)方面则是(shì)公司(sī)拿(ná)地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从(cóng)数(shù)字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持(chí)股(gǔ)。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利概率分布函数右连续怎么理解，什么叫分布函数的右连续润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大(dà)流(liú)通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关(guān)人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较(jiào)低(dī)，净(jìng)负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的(de)净负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是(shì)，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地(dì)产股或存在(zài)发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构(gòu)性(xìng)机会依(yī)然存在，少(shǎo)部(bù)分公(gōng)司尤其是(shì)央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其(qí)主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资(zī)产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来(lái)说估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后(hòu)，行(xíng)业(yè)进入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值相对较低，企业(yè)自身资产的(de)质(zhì)量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分化(huà)，要(yào)关注将受益于(yú)行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩(jì)的(de)回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机(jī)构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产(chǎn)业(yè)内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的(de)房(fáng)企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉(diào)。除(chú)了(le)杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内(nèi)的绝(jué)大多(duō)数城市都出(chū)现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而(ér)现在五月(yuè)的(de)市场表现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到(dào)六(liù)月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定(dìng)性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及(jí)其(qí)上下游产业链的复苏(sū)速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本面(miàn)不(bù)断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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