文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间(jiān)，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房(fáng)子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购房者的(de)不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入(rù)高(gāo)质量发(fā)展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的(de)最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于(yú)落(luò)实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一般有严格(gé)的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获(huò)得(dé)政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期房后并非像(xiàng)中国一富士康漂亮女生一般分到哪里，富士康女生一般分到哪个岗位样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从(cóng)银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余(yú)全部(bù)房(fáng)款，而(ér)是(shì)根据(jù)开发商(shāng)工程进度在完全交房前进行(xíng)分期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房销售是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资(zī)金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资(zī)金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似(shì)租金的分期付(fù)款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民众购房的资金压(yā)力(lì)，加速了房屋(wū)的(de)建造和销售，也解(jiě)决了(le)制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房(fáng)地(dì)产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决(jué)了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求(qiú)的问(wèn)题(tí)，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完善、规范化(huà)，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了(le)对于预售(shòu)楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求开发商在(zài)预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律师所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在(zài)银(yín)行开(kāi)设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银(yín)行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最(zuì)大(dà)风(fēng)险方，后(hòu)续(xù)需自身推动项(xiàng)目(mù)完工(gōng)。随(suí)着监(jiān)管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房需(xū)求大和(hé)供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进(jìn)程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进(jìn)城市(shì)化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临(lín)商品房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时(shí)引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会(huì)化的(de)住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速度加快。自(zì)此中国内(nèi)地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国(guó)人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预(yù)售制(zhì)的(de)初衷是(shì)为了(le)缓(huǎn)解房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在(zài)建设(shè)中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地(dì)实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付(fù)房(fáng)屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要一次性付清(qīng)首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言(yán)，预(yù)售(shòu)制(zhì)商(shāng)品房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销售的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了(le)城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的(de)稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发(fā)展阶段的(de)资(zī)金(jīn)需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增(zēng)至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国内地房地(dì)产行业(yè)的(de)发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿(yì)平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积(jī)和销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的(de)投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务(wù)，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从(cóng)房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道，<富士康漂亮女生一般分到哪里，富士康女生一般分到哪个岗位/strong>根(gēn)据我(wǒ)们的(de)《中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)测(cè)算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股债房市(shì)值的比例(lì)较高(gāo)，主要是(shì)因为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的(de)合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约(yuē)，购(gòu)房(fáng)者只(zhǐ)能(néng)根据购(gòu)房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依(yī)旧(jiù)需要(yào)根据(jù)按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还(hái)，因(yīn)此购房者(zhě)承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和(hé)购房者对(duì)行业的(de)信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签订的(de)预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由(yóu)银(yín)行(xíng)承担(dān)，银行将面临较大(dà)的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用(yòng)于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)制定。但多(duō)年以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设(shè)名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付(fù)资金，再由工程方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流(liú)动(dòng)性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循(xún)环(huán)高(gāo)周转(zhuǎn)模(mó)式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一(yī)般设有(yǒu)定金或(huò)预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的(de)预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方(fāng)式：预(yù)付款一(yī)般以定金方(fāng)式支付(fù)，或按工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或(huò)第三(sān)方验(yàn)收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美(měi)国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购(gòu)房(fáng)者的(de)定(dìng)金及首付(fù)款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任(rèn)何责(zé)任(rèn)与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一定比例(lì)的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发(fā)商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部(bù)门经审查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规(guī)定(dìng)最低(dī)首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地(dì)板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付(fù)房款前(qián)申请房(fáng)贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一(yī)定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计(jì)了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出现重大延(yán)期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名(míng)律师，负责(zé)沟通期(qī)房交易(yì)中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较(jiào)低，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过(guò)房产公证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在(zài)确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本(běn)二(èr)战结束后由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多(duō)次修(xiū)订，目前(qián)是唯(wéi)一一(yī)部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地(dì)建物(wù)取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合(hé)同时(shí)，开(kāi)发商向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或(huò)指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证明(míng)书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外(wài)，其(qí)他(tā)预先(xiān)支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时(shí)，开(kāi)发(fā)商需向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交(jiāo)房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可向银(yín)行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的(de)剩余(yú)房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付(fù)，所有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购权(quán)合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)上，新加坡(pō)期房(fáng)同样(yàng)采取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期(qī)房(fáng)付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规定，要(yào)求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放出(chū)贷款的(de)增加(jiā)而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了(le)政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支(zhī)付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付(fù)环(huán)节(jié)，建立按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入独立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全(quán)权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。