文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召(zhào)开的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山(shān)东(dōng)、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税。如果(guǒ)按照(zhào)经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实现房地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大(dà)部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制对(duì)购房者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权(quán)益、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房企稳(wěn)健发(fā)展，一(yī)举(jǔ)多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一(yī)种开(kāi)发商(shāng)放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进度在完全(quán)交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的(de)资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在(zài)中国(guó)住房进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当(dāng)然这需要(yào)配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改革，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康发(fā)展的(de)重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期(qī)三好生、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财(cái)税(shuì)改革(gé)方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未(wèi)推(tuī)行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的(de)需求是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一(yī)整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系(xì)列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这(zhè)模(mó)式(shì)一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售(shòu)的基(jī)础上(shàng)，将“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式引入房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办(bàn)立信置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业(yè)直觉和(hé)多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金(jīn)压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解决(jué)了(le)核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全(quán)部支(zhī)付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开(kāi)发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业(yè)化的进(jìn)程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解决(jué)住房基(jī)础等城(chéng)市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出(chū)台多项文(wén)件，大(dà)力支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货(huò)币(bì)化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用预(yù)售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度(dù)加(jiā)快(kuài)。自(zì)此中国内(nèi)地开(kāi)始房改货(huò)币化，中(zhōng)国人(rén)民(mín)银(yín)行等多(duō)方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了(le)房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式(shì)后(hòu)，经调(diào)整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的(de)商(shāng)品房预售制度。预(yù)售制的(de)初衷是为了缓解房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇住房建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预(yù)先出(chū)售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定金(jīn)或房款(kuǎn)的(de)行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖(mài)合(hé)同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部(bù)购(gòu)房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也(yě)提高(gāo)了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十(shí)年(nián)时间走(zǒu)完(wán)发达国(guó)家几百年(nián)城镇化(huà)路程(chéng)。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅存关东煮汤底需要一天一换吗，一元一串的关东煮利润多少量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套(tào)增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)行业的(de)发(fā)展。中国内地房地(dì)产历经二十(shí)多年(nián)长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产对金(jīn)融(róng)、批(pī)发、建材(cái)的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投(tóu)资占全(quán)社会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资(zī)占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项贷款余(yú)额的(de)比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资(zī)存量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的(de)10.8万(wàn)亿(yì关东煮汤底需要一天一换吗，一元一串的关东煮利润多少)美元、英法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为住(zhù)房(fáng)市值高(gāo)，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚(shèn)至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的(de)购房合同、购房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是(shì)两(liǎng)个(gè)独立(lì)的合同关(guān)系，如果开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合同向开(kāi)发(fā)商主张权(quán)力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但(dàn)多年(nián)以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资(zī)金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或(huò)者项(xiàng)目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事(shì)实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未(wèi)进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环(huán)高周转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一(yī)般(bān)设有定金或预付(fù)款保(bǎo)护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的(de)预付款比例相对较低(dī)，绝(jué)大部分(fēn)房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预(yù)付(fù)款一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式(shì)发(fā)放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付(fù)质量的(de)保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何责(zé)任与(yǔ)损失。而(ér)开发商(shāng)在(zài)房屋建设过程中的(de)资金全部(bù)来自银行，银行根据(jù)工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时(shí)需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经(jīng)审(shěn)查后发(fā)放(fàng)的验收凭(píng)证，通过(guò)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)向(xiàng)银行(xíng)得到购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房(fáng)可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后(hòu)即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约(yuē)2000欧(ōu)的(de)定金并进(jìn)行(xíng)预(yù)约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于(yú)任何(hé)原(yuán)因不(bù)能购(gòu)买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地(dì)交易(yì)税(shuì)，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付(fù)房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工(gōng关东煮汤底需要一天一换吗，一元一串的关东煮利润多少)、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者(zhě)一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环(huán)节内容确(què)认无误后(hòu)签订(dìng)首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当(dāng)开发(fā)商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房(fáng)前付款比例(lì)相对(duì)较低(dī)，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个(gè)月(yuè)分别(bié)支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余(yú)款(kuǎn)项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极(jí)为严格(gé)，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发(fā)商账户前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日本二战结(jié)束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会(huì)上(shàng)“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目(mù)前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超过(guò)5％或超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金(jīn)保全措施才(cái)可预(yù)售。什么(me)是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房(fáng)者。除定金外(wài)，其他预先支付(fù)的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可(kě)凭(píng)保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付(fù)最(zuì)多不(bù)超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户(hù)，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡(pō)开发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同(tóng)样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详细(xì)规定，要(yào)求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存(cún)入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户(hù)资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一(yī)方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型(xíng)需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入(rù)独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三(sān)方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道(dào)能不(bù)能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。

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