饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门的1ma等于多少a，1ua等于多少a重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局(jú)联合发布了关于规范(fàn)房(fáng)地产经纪服务的意见。意(yì)见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在(zài)利用房(fáng)源客(kè)源(yuán)优势收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重(zhòng)交易当事人(rén)负(fù)担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部(bù)门从(cóng)加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明(míng)码标(biāo)价等(děng)十方面，提出了(le)意(yì)见。

　　中原地产首席(xí)分析师(shī)张大(dà)伟称，随(suí)着城市发展，一(yī)二线城(chéng)市二手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例(lì)，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大(dà)量(liàng)二(èr)手房(fáng)成交依赖中介居间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发商(shāng)过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住(zhù)房政策研(yán)究中心(xīn)首(shǒu)席研究员(yuán)李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民(mín)来说属于金额不低(dī)的大宗交易，由于二(èr)手房交易成(chéng)本较高、交易(yì)周期较长，具有非常强(qiáng)的专业(yè)性，居(jū)民(mín)往往通过中(zhōng)介来(lái)完成(chéng)。但很(hěn)多中介(jiè)利用信息不对称等问(wèn)题(tí)，将非(fēi)必要的收费夹带其(qí)中(zhōng)，如收取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担保费(fèi)等，对(duì)居民造成额外的负担(dān)，而且这些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪服务在内的(de)相关市场交易(yì)行为及(jí)其(qí)主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的(de)意义(yì)更(gèng)大，也(yě)更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收费问(wèn)题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经纪服务行(xíng)业关注(zhù)最多的一个(gè)话题(tí)，便是房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监(jiān)管的(de)重点(diǎn)，将(jiāng)是对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)服务收费及中(zhōng)介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值(zhí)不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低(dī)的中介费(fèi)。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万(wàn)元的房(fáng)屋(wū)，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费(fèi)上，两部(bù)门(mén)在此次意(yì)见中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪机构要(yào)合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档(dàng)定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担经(jīng)纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费(fèi)标准的最(zuì)早依据是1995年国家计(jì)委建设部(bù)下发(fā)的《关于房地产中(zhōng)介服(fú)务收费的(de)通知(zhī)》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六(liù)条(tiáo)规定(dìng)：房(fáng)屋(wū)买卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新(xīn)后(hòu)的(de)收(shōu)费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复(fù)杂(zá)的住宅买卖经(jīng)纪服务，经(jīng)交易各方(fāng)协商同意，可在规定的(de)收费标准(zhǔn)基础上适当上(1ma等于多少a，1ua等于多少ashàng)浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监管部门当前并未明确(què)具体的中(zhōng)介费率，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收费(fèi)标准(zhǔn)进行明码标价即可(kě)。而房地(dì)产经纪服务机构在具(jù)体收(shōu)取过(guò)程中，会结合房屋价值及工(gōng)资(zī)标准，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问(wèn)题，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产经纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客(kè)户端(duān)等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示(shì)服务(wù)项(xiàng)目(mù)、服务(wù)内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机(jī)构提供的基本服务(wù)和(hé)延伸服(fú)务(wù)，应当分别明确(què)服务项目和(hé)收费标准。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向(xiàng)交(jiāo)易当事人出具收(shōu)费清(qīng)单，列明收(shōu)费标准、收(shōu)费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市(shì)场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管等(děng)部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门(mén)会同有(yǒu)关部门(mén)依(yī)法查处不按规(guī)定明(míng)码标价(jià)、操(cāo)纵(zòng)经纪服务(wù)收费等违反价格和反(fǎn)垄断法律法规的(de)行为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违规信息，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳(nà)入国(guó)家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁(cái)兼深(shēn)圳(zhèn)中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建(jiàn)部(bù)发文鼓励按照成交价(jià)格(gé)越(yuè)高、服(fú)务费率越低(dī)的原则(zé)实行分(fēn)档定(dìng)价，合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还是规范(fàn)行业，打击收(shōu)费过高的经(jīng)纪机构，但对(duì)市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深圳为(wèi)例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用对(duì)市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出(chū)，由于当前(qián)两部门提出的(de)意(yì)见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性文(wén)件而非规定，未(wèi)来如何具体认(rèn)定其中的细则，还需要看(kàn)各城市(shì)落地执行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目前市场看，经(jīng)纪(jì)服务领域(yù)的(de)调(diào)整改善、规范化，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房(fáng)源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同税费(fèi)等都可能对交易(yì)产生影(yǐng)响，这(zhè)对房地产经纪服务(wù)行业的(de)专业(yè)性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研究(jiū)总(zǒng)监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上下家各支(zhī)付一半(bàn)的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)，但在一些(xiē)热点城市的(de)二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)过程中，往往会(huì)有这样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势地(dì)位(wèi)，从而会出现中介费及税(shuì)费均由购房者来承担(dān)。即使一些房东(dōng)愿意承担中介费，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁(jià)的方(fāng)式，在(zài)房价中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部分(fēn)中介(jiè)公司可能(néng)会利用其(qí)支(zhī)配地位，在原(yuán)先经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)的基础上，再次(cì)向房东收取费用(yòng)，而这部分费用，房东(dōng)往往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高了房(fáng)价。两部门提出(chū)严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利(lì)于提高交易中操作的(de)透明度，也有利于(yú)房价的(de)稳定。”陆(lù)骑麟称。

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