5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机(jī)构(gòu)对于(yú)这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计(jì)，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gō中考考几科,总分多少分，中考一般各科考多少分ng)、私募配置(zhì)房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对(duì)房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产(chǎn)行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数(shù)值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度(dù)得以(yǐ)延(yán)续。数(shù)据统计显示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地(dì)产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产(chǎn)板块(kuài)排(pái)名最高的是(shì)保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看(kàn)均(jūn)有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地(dì)集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的(de)是(shì)，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入(rù)大(dà)分化(huà)时代(dài)，一二(èr)线城(chéng)市好于三四线城市。而(ér)映射到二(èr)级市场投资(zī)上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地(dì)产等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没(méi)有什么(me)投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募(mù)人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新(xīn)，也有中考考几科,总分多少分，中考一般各科考多少分近10亿平(píng)方米。需求端还需要(yào)有一定的(de)政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员(yuán)吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过快(kuài)上行的(de)房价(jià)，因而行业高增的(de)时代已经过去(qù)，未来行业(yè)的(de)需(xū)求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代(dài)表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)，在(zài)纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中，本月以来(lái)实(shí)现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司(sī)的(de)主要产品及服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营(yíng)业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的(de)例(lì)子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第(dì)一季(jì)度的(de)收入利润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其(qí)原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹(hóng)口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然(rán)也吸(xī)引了知名机构在其中持(chí)续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连(lián)续第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季还(hái)小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海(hǎi)区(qū)域(yù)性地产公司外(wài)，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布(bù)局在(zài)深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的(de)也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国(guó)际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴(xīng)证(zhèng)全球(qiú)基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地(dì)金额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营(yíng)地产公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源(yuán)债权债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企业(yè)的资(zī)产会有更(gèng)多担(dān)忧和(hé)质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于(yú)民企来说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和现金流(liú)创造能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应(yīng)该(gāi)关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量(liàng)好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部(bù)将出现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集(jí)中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首席研(yán)究官方(fāng)磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察国(guó)企央企在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续(xù)提(tí)升(shēng)，再次是(shì)拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需(xū)要(yào)多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集(jí)中在(zài)核心(xīn)城市，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱动能(néng)够推动房企销售业(yè)绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个(gè)别城市四月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城(chéng)市(shì)都(dōu)出现环比下(xià)滑的(de)情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的(de)去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企(qǐ)为了(le)半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季(jì)度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下(xià)游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等(děng)待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于(yú)5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 中考考几科,总分多少分，中考一般各科考多少分