OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技，引发了(le)公(gōng)募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市(shì)场的影(yǐng)响仍未(wèi)停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发(fā)布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租(zū)赁协议的(de)通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近(jìn)期(qī)已(yǐ)同步启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较(jiào)大(dà)，但(dàn)其实不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目(mù)短期(qī)出(chū)租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价(jià)值，投资者(zhě)应理性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的(de)事件继续(xù)扰动(dòng)公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市(shì)场价(jià)格2197的立方根是多少，216的立方根是多少开始(shǐ)震荡走(zǒu)低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体表(biǎo)现(xiàn)上(shàng)看，目前上市(shì)的8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时(shí)招商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经披露(lù)张江光(guāng)大园项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突(tū)发事(shì)件，因此导致(zhì)二级市场价格(gé)出(chū)现波动(dòng)。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士看来(lái)，尽(jǐn)管出于风(fēng)险规避的原因，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不(bù)动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目前随着二(èr)级市场价格下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价(jià)格是不是已经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益(yì)率高的产品(pǐn)具备一定的投资价值(zhí)，很适合(hé)稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星对(duì)此表示(shì)，若张江园区最终能(néng)顺利解(jiě)决招商，平稳过度(dù)对经(jīng)营现金流(liú)没有(yǒu)造成大(dà)的影响，“事(shì)件性(xìng)利空下(xià)调至得(dé)这么急、这么深，加上前(qián)期本(běn)身(shēn)园区(qū)类资(zī)产就回调不少了(le)，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收入受(shòu)不受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩(kuò)募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积极做(zuò)好(hǎo)相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随(suí)后(hòu)召(zhào)开的业绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理人就(jiù)相关事项进行(xíng)了(le)解释说明，市场信(xìn)心得到了一定提(tí)振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于(yú)平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上(shàng)和线下的扩募说明(míng)会上(shàng)，运营团(tuán)队表示了(le)对张江(jiāng)光大园项目的信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈(tán)判中的储备(bèi)租户正常转化后，项目出租率将得(dé)到回升。没想到(dào)仅过了(le)不到三周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市(shì)场各方的(de)广泛关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购(gòu)入项目(mù)的原(yuán)始权益(yì)人相关负责(zé)人(rén)坦言，事发突(tū)然确实(shí)始料未及，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库(kù)科(kē)技消息的第一时(shí)间即奔(bēn)赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，据(jù)悉新区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关(guān)负(fù)责人介绍说，目前储备(bèi)租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能(néng)、航天(tiān)产业、信息技(jì)术等产(chǎn)业客户，租赁意向面(miàn)积(jī)超过了(le)2万方。从意向储备转化(huà)为实际租户需要一(yī)些时(shí)间。

　　“我们(men)正在着(zhe)手通(tōng)过(guò)签(qiān)署租赁意向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重要(yào)租(zū)户。虽然收了三个(gè)月履(lǚ)约保(bǎo)证金给了我们一些(xiē)空间(jiān)，但(dàn)本着对首批扩募(mù)、对市场负责的(de)态度，我们肯(kěn)定要全力(lì)与时(shí)间赛跑，把这(zhè)些面积在短期(qī)内完成去化(huà)。”相关负责人(ré2197的立方根是多少，216的立方根是多少n)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大园(yuán)项目一(yī)季(jì)度末(mò)也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储(chǔ)备租户，之前的(de)空置(zhì)率为何未能得(dé)到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光大园(yuán)一(yī)直以来(lái)都(dōu)坚(jiān)持以市场(chǎng)化运营为导(dǎo)向，历史运营表(biǎo)现稳(wěn)定，租户的调租(zū)和(hé)换租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的大租户(hù)退(tuì)租(zū)正(zhèng)好(hǎo)发生在市(shì)场活跃度(dù)的短期低点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在看到出租率(lǜ)下滑(huá)情况没有得(dé)到(dào)及(jí)时(shí)修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目在(zài)给租户(hù)的分隔空间、交付标准、租(zū)金(jīn)水平等(děng)方面也(yě)有一(yī)些差异(yì)化，张润大(dà)厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一(yī)千平的面积为主，还有(yǒu)一些(xiē)独栋形态(tài)的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和(hé)预(yù)算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完成以后(hòu)，新老资产(chǎn)的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在资(zī)源(yuán)共享和联合营销方(fāng)面(miàn)能更加充分(fēn)发挥协(xié)同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责(zé)人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资(zī)产约五百万方，还有一些其他在(zài)开发的储备(bèi)项目，这(zhè)些都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资产(chǎn)上(shàng)市平台目(mù)标的(de)坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备资源。“我们非(fēi)常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平(píng)台和它未来的(de)发展。”相关负责人表示(shì)，“这(zhè)次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临(lín)了一些突发(fā)情况需(xū)要(yào)解决，但是这(zhè)和我们在张(zhāng)江科学城这三十(shí)年(nián)建设发展(zhǎn)过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一(yī)个非常(cháng)小的(de)插(chā)曲。我们有信心排(pái)除万(wàn)难，尽一切可(kě)能化解(jiě)当前突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预期(qī)和(hé)市场的信心(xīn)。”

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