饱受争议的二(èr)手房交易中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总(zǒng)局(jú)联合发布(bù)了关(guān)于规范房地产经纪(jì)服务的意见。意见(jiàn)提及，近年(nián)来(lái)，部分房地产(chǎn)经纪机构存(cún)在利用(yòng)房(fáng)源客源优势收(shōu)取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易(yì)当事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话从加(jiā)强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合(hé)理确(què)定经纪服(fú)务收费、严格实(shí)行明(míng)码(mǎ)标价等十方面(miàn)，提出了(le)意(yì)见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产(chǎn)首席(xí)分析师张大(dà)伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增(zēng)加。以北京(jīng)、上海为例，二(èr)手房占市(shì)场成交比例(lì)超过80％，大量二(èr)手房(fáng)成交依赖中介居(jū)间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住(zhù)房政策研究中心首席研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对居民来(lái)说属于金额不(bù)低的大宗交易，由于二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的(de)专业性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很(hěn)多中介利用(yòng)信息不对称(chēng)等问题，将非必要(yào)的收费夹带其中(zhōng)，如收取过(guò)桥融资(zī)、按(àn)揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的(de)负(fù)担，而且(qiě)这些服务(wù)事项(xiàng)并未明码标价(jià)。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市场交(jiāo)易过程中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交易行为及其主体进行(xíng)规范和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是(shì)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项(xiàng)工作的意义(yì)更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对(duì)房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业关注最(zuì)多的(de)一(yī)个话题，便是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关(guān)部门主要(yào)监管的(de)重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中介交易进(jìn)行(xíng)规(guī)范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分(fēn)价(jià)值不菲(fēi)的房屋(wū)，往往要缴纳(nà)一笔金额不(bù)低的(de)中介(jiè)费(fèi)。以北京某房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机构要(yào)合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价。引导由(yóu)交(jiāo)易双方共(gòng)同承担经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国家计委(wěi)建设部(bù)下发的《关于房(fáng)地产中(zhōng)介(jiè)服务(wù)收费的通知》（971号文），其(qí)中第(dì)六条规定：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的(de)2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别(bié)辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经(jīng)交(jiāo)易(yì)各(gè)方协商(shāng)同(tóng)意，可在规(guī)定的收费标准(zhǔn)基(jī)础上适当上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前北(běi)京(jīng)二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的(de)精(jīng)神，北京2015年(nián)取消了房地产中(zhōng)介(jiè)服务等57个(gè)政府定价，房(fáng)地(dì)产经纪服务收(shōu)费多少由各(gè)中介(jiè)机(jī)构(gòu)自(zì)行(xíng)决(jué)定。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构在实际收(shōu)取费用过程中，相(xiāng)关监管部门(mén)当(dāng)前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对收费(fèi)标准进(jìn)行明码(mǎ)标价(jià)即可。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务机构在具体(tǐ)收取过程(chéng)中(zhōng)，会结合房(fáng)屋价值及工资(zī)标(biāo)准，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得(dé)混(hùn)合标价(jià)和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地产经纪(jì)机构提供(gōng)的基本服务(wù)和延(yán)伸服务，应当分别明确服务(wù)项目和收费标准。房地(dì)产经(jīng)纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事人出具收费(fèi)清单，列明(míng)收(shōu)费标准、收(shōu)费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市(shì)场(chǎng)平均水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)，住房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建设部门(mén)将会同市场监管等部(bù)门(mén)采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会同有关部门依(yī)法查处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务(wù)收费等违(wéi)反价格和反(fǎn)垄断(duàn)法(fǎ)律(lǜ)法规的行为。对房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)相关违法违规信(xìn)息，市场监(jiān)管(guǎn)部门要(yào)依法依规(guī)纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来(lái)豪宅的(de)中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价，合理(lǐ)降(jiàng)低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过高(gāo)的经纪机构，但对市(shì)场(c辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话hǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本(běn)来收费(fèi)就不同(tóng)，各家(jiā)收费普遍在合(hé)理范围内，加上(shàng)经纪服务费(fèi)用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部(bù)门提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非(fēi)规定，未来如何具体(tǐ)认定其中的(de)细(xì)则(zé)，还(hái)需要看(kàn)各城市落地执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有利于(yú)行业(yè)健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房(fáng)很多(duō)房源在产权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同税费等(děng)都可能对交易产生影响(xiǎng)，这(zhè)对房地产经纪(jì)服(fú)务行业的专业性提(tí)出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院研究(jiū)总监陆(lù)骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家(jiā)各支付一(yī)半的中介费，但在一些热(rè)点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位(wèi)，从而会出(chū)现中介费及税费均由购(gòu)房者来承担。即使一(yī)些(xiē)房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一些房产中介(jiè)公司将其视为向购房(fáng)者(zhě)单(dān)边收费的(de)行为。部分中介公(gōng)司可(kě)能会(huì)利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房(fáng)东收取费用(yòng)，而(ér)这(zhè)部分费用，房(fáng)东往往会(huì)将其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购房者(zhě)，这实(shí)际(jì)上相当于变(biàn)相推高了房价。两部门提(tí)出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提(tí)高交易(yì)中(zhōng)操作的透明度，也(yě)有利于房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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