近两(liǎng)年火爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还，泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和(hé)分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额(é)占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为(wèi)持(chí)有期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额(é)二级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因(yīn)素的(de)综(zōng)合(hé)影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集(jí)材料(liào)和信息披露(lù)文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业(yè)绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人(rén)实际获得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额以现金形式分(fēn)配给投(tóu)资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但不(bù)等同于债券(quàn)的(de)固定利(lì)息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的角度来(lái)看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资者的(de)投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化(huà)提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相对于投资(zī)债券相对高的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级(jí)市(shì)场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多(duō)重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的(de)主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济(jì)活力的改善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的(de)分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后(hòu)均可以获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有产品的特(tè)性(xìng)，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对(duì)整体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应(yīng)了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有公募(mù)基金分红前提(tí)是本(běn)金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金(jīn)额误(wù)认(rèn)为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年(nián)限到期(qī)后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类和产权(quán)类(lèi)两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收(shōu)益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每(měi)年的(de)现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括了(le)利(lì)润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经营权到期(qī)后不(bù)再能产生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对(duì)较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本金并(bìng)取得(dé)收益。泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项目(mù)的(de)分(fēn)派(pài)金(jīn)额(é)包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额(é)单(dān)价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本(běn)质性区别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现(xiàn)金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)。建议(yì)投资者(zhě)对(duì)经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收益率的(de)高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响(xiǎng)投资(zī)回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权(quán)益(yì)人综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力(lì)等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素(sù)来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权(quán)效应相对(duì)明(míng)显、同时(shí)分(fēn)红(hóng)规(guī)模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配(pèi)金额预测(cè)。投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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