文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明(míng)确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是(shì)房(fáng)地(dì)产从大(dà)开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大(dà)保(bǎo)护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房的(de)风(fēng)险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来(lái)了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获(huò)得(dé)政(zhèng)府批(pī)准后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像中国一(yī)样在(zài)支(zhī)付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以(yǐ)，预(yù)售制(zhì)度是需要严格(gé)的(de)资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民(mín)众不(bù)公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代(dài)，取消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住(zhù)属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不能兑(duì)现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商(shāng)业的本(běn)质(zhì)是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着(zhe)陆(lù)、打通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的(de)专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资金第(dì)三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后arctan0等于多少派，arctan0等于多少兀怎么算付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是(shì)地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制(zhì)度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一(yī)系列(liè)问题(tí)，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民(mín)数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经(jīng)验(yàn)，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方(fāng)法(fǎ)加(jiā)快自(zì)身资(zī)金周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼(lóu)落(luò)成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的(de)房产。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资(zī)金问题(tí)，降低投(tóu)资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国(guó)香港房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的(de)一大特(tè)色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解决了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不断完(wán)善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提(tí)升了对于(yú)预(yù)售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开发商在预(yù)售前，确(què)保(bǎo)地(dì)价(jià)款已经全部(bù)支付，还要(yào)证(zhèng)明自(zì)身有(yǒu)资金(jīn)等(děng)能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行在银行开设(shè)的(de)信(xìn)托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市(shì)化配套问题(tí)，才能(néng)进一步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制度(dù)，住(zhù)房(fáng)市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制(zhì)度不(bù)再适用(yòng)于当时(shí)的国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地(dì)产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制(zhì)度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设(shè)的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给(gěi)商品化(huà)、社会化的(de)住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向市场经济的(de)商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用(yòng)预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发(fā)模式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房(fáng)改货(huò)币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者，极(jí)大作用推动(dòng)了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内地的(de)商品房预(yù)售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力(lì)，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定(dìng)金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合(hé)同-进行(xíng)备案(àn)登记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需(xū)要一次性付(fù)清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿(ná)到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也(yě)开启了高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了(le)城(chéng)镇化发(fā)展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去20多年对(duì)中国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十年时间走完(wán)发达国家(jiā)几百年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历(lì)经二十(shí)多(duō)年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的(de)投(tóu)资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地产融(róng)资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)测(cè)算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合(hé)同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购房合(hé)同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身信用和购(gòu)房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放(fàng)方(fāng)，一旦(dàn)房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房(fáng)企通(tōng)过与(yǔ)购房(fáng)者签(qiān)订的预(yù)售合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完(wán)全由银(yín)行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购(gòu)房(fáng)者的预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于有关的(de)工程建设(shè)，商品房预售(shòu)款监管的(de)具体办(bàn)法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来全国并没(méi)有统一(yī)的(de)预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额(é)报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进(jìn)入监管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资(zī)金如(rú)何被挪(nuó)走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账户拨(bō)付资(zī)金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种(zhǒng)资(zī)金循(xún)环(huán)高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或(huò)按工程(chéng)进度分(fēn)期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三方验收合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定(dìng)金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自(zì)银(yín)行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷(dài)款，由于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商(shāng)施工(gōng)进度(dù)。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由(yóu)政府相关(guān)部门(mén)经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行得到(dào)购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德(dé)国(guó)期房可(kě)零首付购房，房款按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约(yuē)2000欧的(de)定(dìng)金并进行(xíng)预(yù)约公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由于任(rèn)何(hé)原(yuán)因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低(dī)首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工(gōng)期(qī)支付(fù)房(fáng)款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例(lì)可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节(jié)奏(zòu)分(fēn)多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计了(le)两种保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环节内容确(què)认无(wú)误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天(tiān)内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式(shì)，但是(shì)交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付(fù)环节(jié)，英国规(guī)定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才(cái)能交付，交付后方(farctan0等于多少派，arctan0等于多少兀怎么算āng)可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售(shòu)资(zī)金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在(zài)进入开发商账户前经过两道关(guān)口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售房(fáng)定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日(rì)本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开发(fā)商必(bì)须完成(chéng)定(dìng)金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订(dìng)定金保(bǎo)证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者(zhě)定(dìng)金(jīn)的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑(duì)付，同(tóng)时(shí)，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约金(jīn)，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即(jí)可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余(yú)款按(àn)工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的(de)选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节(jié)点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷(dài)款也(yě)依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在(zài)此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金(jīn)与付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金保护机(jī)制，如(rú)将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介(jiè)入(rù)，为房屋重大(dà)延(yán)期以及重大(dà)缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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