近两年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期(qī)投(tóu)资价值，通(tōng)过(guò)观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类(lèi)型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基(jī)础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募(mù)集材料和(hé)信息披露文件，结(jié)合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行(xíng)投(tóu)资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二(èr)级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份额持有人实(shí)际(jì)获得的现金(昆仑山在哪个省哪个市，昆仑山在哪个省哪个市哪个县jīn)收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基(jī)础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红(hóng)机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但不等同于(yú)债券的固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的(de)配(pèi)置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢(huī)复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分(fēn)红(hóng)除权日，将对(duì)基金份额的开盘(pán)指导价(jià)做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分(fēn)红金(jīn)额进(jìn)行计(jì)算。除(chú)权操(cāo)作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分红前后均可以(yǐ)获得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合(hé)持(chí)有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包(bāo)括利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个部(bù)分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极(jí)大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产(chǎn)权(quán)类产品(pǐn)的收益(yì)主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目(mù)每年的(de)现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金的归还(hái)，两者的比率也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资(zī)者在(zài)选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资(zī)产属性(xìng)不同而形成区(qū)别(bié)。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的(de)分(fēn)派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长的(de)特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产(chǎn)权(quán)类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　昆仑山在哪个省哪个市，昆仑山在哪个省哪个市哪个县评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和(hé)评(píng)估项目底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露(lù)的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是(shì)指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资(zī)价值(zhí)体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立(lì)的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的(de)高低，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自底层(céng)资(zī)产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人(rén)综(zōng)合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及(jí)次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市(shì)场(chǎng)的(de)实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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