5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所(suǒ)公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一(yī)季报(bào)统计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获(huò)得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的(de)房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进(jì西安军事院校有几所，西安军事院校有几所大学n)一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回(huí)升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产行业的持(chí)股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季(jì)度得以延续(xù)。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且首季(jì)并非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要(yào)时(shí)间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的(de)是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进入大(dà)分化(huà)时代，一二(èr)线城市好于(yú)三四(sì)线城市。而(ér)映(yìng)射到二(èr)级市场(chǎng)投(tóu)资(zī)上，配置(zhì)房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照(zhào)产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期(qī)的(de)行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等(děng)类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺(cì)激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不(bù)支(zhī)撑每年(nián)18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高(gāo)增的时(shí)代(dài)已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很(hěn)容(róng)易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民(mín)营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个(gè)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资(zī)机(jī)会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的(de)基本(běn)面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营业务为(wèi)房地(dì)产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其(qí)实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十(shí)大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度(dù)的收入利(lì)润规模大(dà)幅(fú)度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自(zì)然也(yě)吸(xī)引了(le)知名(míng)机构在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十(shí)大流通股股东来看，知(zhī)名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公(gōng)司，一(yī)季(jì)报交出的(de)也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大流通(tōng)股股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存(cún)在(zài)发展的(de)大好(hǎo)机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其(qí)是(shì)央企占据(jù)显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民(mín)营地产(chǎn)公(gōng)司(sī)也是更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对(duì)于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的资(zī)产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估(gū)值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和(hé)现金(jīn)流(liú)创造能(néng)力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销售份额持续提(tí)升，再次(cì)是拿地(dì)份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的(de)增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司(sī)也(yě)是机构(gòu)的重(zhòng)仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的(de)驱(qū)动(dòng)能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍处(chù)于调(diào)整的(de)过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在(zài)五月的市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压(yā)力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力现象。也西安军事院校有几所，西安军事院校有几所大学就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬也向《红西安军事院校有几所，西安军事院校有几所大学周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复(fù)苏(sū)速度都(dōu)比想象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待它(tā)的基(jī)本面不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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