导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房地(dì)产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本(běn)文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情(qíng)况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数(纤纤玉手什么意思打一生肖，纤纤玉手什么意思解一生肖shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是(shì)否真的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示(shì)中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还(hái)有很大差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国(纤纤玉手什么意思打一生肖，纤纤玉手什么意思解一生肖guó)每(měi)户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而(ér)事(shì)实(shí)上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两(liǎng)人(rén)户占(zhàn)比(bǐ)不断(duàn)增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入(rù)，人(rén)口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小(xiǎo)”住宅的(de)改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达(dá)国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，这是(shì)过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化(huà)时代已至，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在(zài)不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热(rè)议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房(fáng)子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子(zi)是否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房(fáng)地产市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合(hé)风(fēng)险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万(wàn)栋，还包括(kuò)了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于(yú)1，看(kàn)似意味着人(rén)人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素(sù)密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可以直接公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)改革(gé)始于(yú)1998年(nián)，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计销售套数里的(de)期(qī)房(fáng)销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期(qī)房，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经(jīng)验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流入地(dì)的(de)住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套(tào)房无法满(mǎn)足(zú)庞大流(liú)动人(rén)口的租赁与(yǔ)置(zhì)业(yè)需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电线老化、管道(dào)等基(jī)础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的(de)不便和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代(dài)生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是(shì)未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带(dài)房进城(chéng)和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需(xū)求么(me)？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口(kǒu)静(jìng)态结构和动(dòng)态(tài)趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍(réng)有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不(bù)断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入，区域(yù)经(jīng)济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增(zēng)长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户(hù)，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设(shè)施(shī)配(pèi)套差、没有或(huò)少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居(jū)生活的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求(qiú)还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国(guó)家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过去二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时(shí)代已(yǐ)至，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示(shì)

　　人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)调查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对(duì)住(zhù)宅，因此(cǐ)可(kě)能(néng)存在(zài)统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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