导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低(dī)景气(qì)，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到(dào)一(yī)成，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等(děng)，水浒传史进的主要事迹概括，水浒传史进的主要事迹有哪些因(yīn)此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发(fā)达国(guó)家还(hái)有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户(hù)户有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户(hù)均一套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足流动(dòng)人(rén)口的租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人(rén)口(kǒu)的近三成都是流(liú)动人口，流动(dòng)人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人(rén)户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来(lái)新户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入(rù)城市的新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发(fā)达(dá)国家有着不小差距(jù)，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当下(xià)房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，大分化(huà)时(shí)代下地产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同能(néng)级城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块(kuài)之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方(fāng)披露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二(èr)手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国(guó)的房子是(shì)否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出(chū)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的(de)房(fáng)子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合(hé)风险普(pǔ)查(chá)工(gōng)作(zuò)情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6水浒传史进的主要事迹概括，水浒传史进的主要事迹有哪些亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居(jū)民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅(jǐn)与(yǔ)房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居(jū)住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要(yào)是(shì)以家(jiā)庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数(shù)据(jù)有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到(dào)居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭(tíng)户数(shù)，我(wǒ)们(men)就能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们(men)利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅累计(jì)销售套数(shù)里的期(qī)房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买二(èr)手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了(le)户均一套房(fáng)的(de)程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味(wèi)着住(zhù)宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换(huàn)房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成人口净流(liú)入(rù)地(dì)的住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动(dòng)人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的(de)高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实(shí)际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一(yī)套房(fáng)，在房价较(jiào)低(dī)的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人(rén)口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然(rán)有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题(tí)，如(rú)电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给(gěi)住户(hù)的生(shēng)活带来了很大(dà)的(de)不便和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的(de)家(jiā)庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居室，户(hù)型偏(piān)小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带(dài)房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人均水平(píng)的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口(kǒu)，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地产还会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断(duàn)下(xià)降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的(de)占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将继续(xù)延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导(dǎo)致经济(jì)发展(zhǎn)带来(lái)的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉(shè)及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会议明确指出支持住宅(zhái)改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是过去(qù)二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么(me)未来将是住宅质量的(de)供需冲突(tū)。房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能(néng)级之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的(de)差异(yì)也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调查的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能(néng)超预期(qī)。

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