文(wén)：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这是房地(dì)产从大(dà)开发时(shí)代步(bù)入(rù)高质量发展阶段的(de)必(bì)然趋(qū)势(shì)，也是对购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护(hù)。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预(yù)售(shòu)制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么情况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格的监管保障措施，开发(fā)商在(zài)项目获得政府批准后(hòu)才可(kě)以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交(jiāo)房前进(jìn)行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格(gé)的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的(de)，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平(píng)，所以不(bù)如借(jiè)机(jī)取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市(shì)场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实(shí)体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这(zhè)个(gè)角度(dù)，取消预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)要(yào)结(jié)合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革(gé)方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地(dì)产税、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预(yù)付(fù)款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(2018年中秋节是几月几号，2018年中秋节是哪一天阳历zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是(shì)中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一系列(liè)问题(tí)，不(bù)少地(dì)产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加(jiā)快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身(shēn)资金周转。当时(shí)其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个(gè)亮点，即先收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期付款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决(jué)了制造商的(de)资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的(de)住房供不应求的(de)问(wèn)题，使房市发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式(shì)推动(dòng)了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升了(le)对于预售楼花(huā)制度的(de)监管，即(jí)要求开发商在预售(shòu)前，确(què)保地(dì)价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的(de)核准。为了(le)防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套(tào)取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面(miàn)临(lín)住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一(yī)导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套(tào)问(wèn)题，才能进一(yī)步(bù)推进城市(shì)化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福(fú)利分房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的(de)需求量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制(zhì)度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实(shí)行住(zhù)房分(fēn)配(pèi)货(huò)币(bì)化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化(huà)的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品房(fáng)。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发(fā)时间周期长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发(fā)，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度(dù)加快。自此中国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民银行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付(fù)定金或房款的行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在中国(guó)内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和(hé)预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产市场的(de)稳步发展起到了(le)重要作(zuò)用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居(jū)，住房(fáng)事(shì)业取(qǔ)得(dé)巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方(fāng)公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们(men)发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商(shāng)品房销售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带(dài)动(dòng)产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通(tōng)道业(yè)务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市(shì)值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股(gǔ)债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于(yú)美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对(duì)购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等(děng)风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购房合同、购(gòu)房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的(de)合同关(guān)系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对(duì)行(xíng)业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同(tóng)和按(àn)揭(jiē)合(hé)同，已经从银(yín)行(xíng)获(huò)得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不(bù)能还款等(děng)，则风(fēng)险完(wán)全由银(yín)行承担(dān)，银行(xíng)将面临较大(dà)的(de)坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即没钱(qián)付(fù)工(gōng)程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了(le)开发企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的(de)工程建设，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑(zhù)面积或者(zhě)项目(mù)工程总额(é)报(bào)价计算重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不(bù)少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流动(dòng)性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资(zī)金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外(wài)商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预(yù)付(fù)款保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预(yù)付款一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是(shì)按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款，按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二(èr)是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有2018年中秋节是几月几号，2018年中秋节是哪一天阳历两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余(yú)房(fáng)款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的(de)定(dìng)金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金(jīn)全(quán)部来自银行，银(yín)行(xíng)根(gēn)据工(gōng)程进度(dù)向(xiàng)开发商提(tí)供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损(sǔn)害银(yín)行利(lì)益，银行(xíng)有充分动机监管开(kāi)发(fā)商施工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交付(fù)时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银(yín)行(xíng)得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开(kāi)发(fā)商或购房者可(kě)购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有(yǒu)规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支(zhī)付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室(shì)内清(qīng)洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一(yī)名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节，各环(huán)节(jié)内容确认(rèn)无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开(kāi)发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的(de)方式(shì)，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公证(zhèng)公司的(de)检验验(yàn)收后(hòu)才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给(gěi)开(kāi)发商，即(jí)资(zī)金在(zài)进入(rù)开发商(shāng)账户前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本(běn)二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律要求(qiú)开(kāi)发商(shāng)必须完成(chéng)定金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开发(fā)商向金融机(jī)构(gòu)或指定(dìng)保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的(de)购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房(fáng)后(hòu)才(cái)开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定(dìng)金(jīn)外(wài)的(de)剩(shèng)余(yú)房(fáng)款在交房(fáng)后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专(zhuān)门项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付(fù)款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户(hù)资(zī)金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到了政策出手临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的(de)支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由(yóu)优质房(fáng)企牵头(tóu)并(bìng)购(gòu)重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计(jì)形势(shì)复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定(dìng)金保护(hù)机(jī)制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发(fā)商、银行的第三方(fāng)资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全(quán)权(quán)负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势(shì)所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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