OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前(qián)几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人(rén)也表示，近期(qī)已同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的(de)可(kě)能事(shì)项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领导高度(dù)重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度关(guān)注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外(wài)价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库(kù)科(kē)技的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响(xiǎng)，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT最近几个交易日二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表现上看(kàn)，目前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园区(qū)基(jī)础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基(jī)础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已(yǐ)经(jīng)披露张(zhāng)江光大园项目出租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导致二(èr)级市场价格出现波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士(shì)看来，尽管出于风险(xiǎn)规避(bì)的原(yuán)因，最近几个(gè)交易日场内(nèi)资金有所流出(chū)，但(dàn)是，不(bù)动产公募(mù)REITs项目(mù)短期(qī)出租率下(xià)跌(diē)并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示(shì)，目前随(suí)着二级市场价(jià)格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基本面、情(qíng)绪(xù)面等多重(zhòng)因(yīn)素影(yǐng)响，不(bù)好判断价格(gé)是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一(yī)位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不(bù)少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率高(gā打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗o)的产品具备一定的投资(zī)价值，很适(shì)合稳(wěn)健类(lèi)投(tóu)资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流(liú)类等(děng)REITs产品具备一(yī)定的(de)投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私(sī)募基(jī)金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解(jiě)决(jué)招商，平稳过度对经营现金流没(méi)有造(zào)成(chéng)大的影响，“事(shì)件性利空(kōng)下调至得(dé)这么(me)急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是落到(dào)租金收入受不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多(duō)大，估计园区(qū)会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募(mù)路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之(zhī)一，目(mù)前(qián)未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协(xié)议的(de)通知。同时，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光大(dà)园项目(mù)出租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度(dù)二级市场价格出现回落。在(zài)随(suí)后(hòu)召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关(guān)事项进行了解释说明，市(shì)场信心得到了一定提(tí)振(zhèn)，二(èr)级市场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了(le)对张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)项目(mù)的(de)信心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判中(zhōng)的(de)储备租户正常转(zhuǎn)化(huà)后，项目出租率将得(dé)到回升。没想到仅过(guò)了不到(dào)三(sān)周(zhōu)的时(shí)间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路又迎(yíng)来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告(gào)引起了市场各方的广泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的(de)原始权益人相关(guān)负责人坦言(yán)，事发(fā)突然确实始料(liào)未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科(kē)技消息的第一时(shí)间即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行了沟通和(hé)核实(shí)工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸(mō)储备租(zū)户(hù)，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能(néng)事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区(qū)国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租(zū)户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还是(shì)比较丰(fēng)富的(de)，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天(tiān)产业(yè)、信息技(jì)术等产业(yè)客户，租(zū)赁意向面(miàn)积(jī)超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着手(shǒu)通(tōng)过签署(shǔ)租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三(sān)个(gè)月打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗履(lǚ)约(yuē)保证(zhèng)金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首(shǒu)批(pī)扩募、对(duì)市(shì)场负责的(de)态(tài)度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把(bǎ)这些面积在短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园(yuán)项目一(yī)季度末也(yě)有(yǒu)将近30％的空置率，原始(shǐ)权益(yì)人有那么(me)多储备租(zū)户，之前的空(kōng)置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光大园一直(zhí)以来都(dōu)坚持以市(shì)场化运营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租户的(de)调租和(hé)换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发(fā)生在市场活跃度(dù)的(de)短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到(dào)出(chū)租率下滑情况(kuàng)没有得到及(jí)时(shí)修复后，张江(jiāng)这边也作了一定(dìng)的资源调配和倾(qīng)斜，引入(rù)了一些(xiē)储(chǔ)备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大(dà)园项目(mù)在给(gěi)租户的(de)分(fēn)隔空间、交付标准、租(zū)金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是(shì)两(liǎng)千多(duō)平的(de)大平层(céng)，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一(yī)些(xiē)，张江(jiāng)光大园单(dān)层(céng)以一千(qiān)平(píng)的(de)面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物(wù)业。租(zū)户自身也会有诉求，也会(huì)根据自(zì)身需求和预(yù)算挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以后，新老资(zī)产的管理人都变成(chéng)了一家(jiā)，后续我(wǒ)们在资源共享和联合(hé)营销方面(miàn)能更加充分发挥协同效(xiào)应(yīng)，相(xiāng)信(xìn)可以做(zuò)得更(gèng)好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和(hé)张江高(gāo)科目(mù)前(qián)在管资产约(yuē)五百万方，还有一些其他(tā)在开发的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资产(chǎn)上市(shì)平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资(zī)本(běn)平台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩(kuò)容的第一步(bù)，也是至(zhì)关重(zhòng)要(yào)的一步，眼下我们(men)可能面临了一些突(tū)发情况(kuàng)需要解决(jué)，但是这(zhè)和(hé)我们在张(zhāng)江科(kē)学城这三(sān)十年建设发展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个(gè)非常小(xiǎo)的插曲。我们有信(xìn)心排除万难(nán)，尽一切可能化(huà)解当前(qián)突发事件的所有负面(miàn)影响，维(wéi)持预期(qī)和市场(chǎng)的信(xìn)心(xīn)。”

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