导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房地(dì)产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年(nián)，连(lián)续(xù)三年(nián)商品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低(dī)景气(qì)，有关中国(guó)地(dì)产是否过剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人(rén)口普查调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不(bù)到(dào)一(yī)成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的(de)数(shù)据(jù)，我们(men)根据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成都是(shì)流动人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净(jìng)迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分化(huà)时(shí)代下(xià)地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住宅(zhái)质(zhì)量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现(xiàn)在(zài)不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不(bù)同区域(yù)板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房(fáng)子(zi)是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查(chá)数据(jù)公布了中国城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)不能完全(quán)反映出城镇居(jū)民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施齐全(quán)的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测算思路(lù)、数据和方法安康可以用来祝福吗 祝你全家安康是骂人的ong>

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅(zhái)主(zhǔ)要分两(liǎng)大(dà)类(lèi)，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均(jūn)住宅数(shù)量，我们(men)主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售安康可以用来祝福吗 祝你全家安康是骂人的1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进(jìn)一(yī)步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套(tào)房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一(yī)套房的(de)程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产存量(liàng)供(gōng)给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换房(fáng)等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求(qiú)，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口(kǒu)和(hé)省际流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城(chéng)市的(de)高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价的(de)大城(chéng)市租赁一套房，在房价(jià)较低的(de)县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不(bù)便(biàn)和安(ān)全(quán)隐(yǐn)患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数(shù)拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和(hé)二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来(lái)地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会(huì)有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似(shì)已经户(hù)户有(yǒu)房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来(lái)自(zì)于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人口规模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移(yí)导致经(jīng)济发(fā)展带来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新(xīn)的(de)增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用(yòng)房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势(shì)必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居(jū)生(shēng)活(huó)的(de)环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底(dǐ)的(de)中央经济工作(zuò)会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的(de)提(tí)高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需(xū)出现错配，这(zhè)是过(guò)去二十(shí)年(nián)房价快速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那(nà)么未来(lái)将是住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之(zhī)间的差异(yì)也将(jiāng)越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可(kě)能(néng)存在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预(yù)期。