文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表态(tài)，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的(de)不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从大开(kāi)发(fā)时代步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的(de)最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按(àn)照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项目获得(dé)政府批准后(hòu)才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期(qī)支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需要(yào)严(yán)格的(de)资(zī)金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进入存量时(shí)代(dàabo文是什么意思 abo文是谁发明的i)，取(qǔ)消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国(guó)一定能(néng)化解(jiě)这个难题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的(de)不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本(běn)最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房(fáng)子是天大的(de)事，烂(làn)尾(wěi)毁三(sān)代(dài)，好(hǎo)房(fáng)幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个(gè)角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治久安(ān)、行业企业(yè)健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前(qián)的情(qíng)况下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研(yán)究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系(xì)统(tǒng)的专项研(yán)究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快自(zì)身资(zī)金(jīn)周(zhōu)转。当(dāng)时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自(zì)己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成(chéng)为(wèi)当(dāng)时中国(guó)香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供不(bù)应(yīng)求的(de)问题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售楼(lóu)花制度(dù)的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程大于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住房基础等(děng)城市(shì)化(huà)配套问(wèn)题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度也(yě)出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时(shí)的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的(de)困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对(duì)内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引(yǐn)进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实物abo文是什么意思 abo文是谁发明的分(fēn)配，逐(zhú)步(bù)实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资金(jīn)和(hé)开发时间周期长的(de)两大(dà)难(nán)题(tí)，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自(zì)此(cǐ)中国内地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅(xùn)速出台(tái)相关(guān)的信贷(dài)政策(cè)，支持购(gòu)房者(zhě)，极大(dà)作用推动(dòng)了房地(dì)产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房(fáng)地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案(àn)登记(jì)和预告登记(jì)-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之(zhī)，房(fáng)屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国(guó)香(xiāng)港的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不(bù)同。对中国(guó)内(nèi)地(dì)的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的(de)最主要(yào)方(fāng)式(shì)，预售制(zhì)极大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间(jiān)走(zǒu)完(wán)发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入(rù)快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住(zhù)房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发展，房地(dì)产企业(yè)从无到(dào)有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全拉动的(de)投资占全社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资(zī)占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷款占银(yín)行各项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致(zhì)银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)与股债房市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值高，以及(jí)中国(guó)资本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发(fā)商之间(jiān)的(de)购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据(jù)购(gòu)房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时(shí)向银行进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项应当用(yòng)于(yú)有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全(quán)国(guó)并没(méi)有统一的预售资金监管规(guī)定(dìng)，各(gè)地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额(é)报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的(de)高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监(jiān)管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过(guò)这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第(dì)三方验收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　abo文是什么意思 abo文是谁发明的　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公司的(de)信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋(wū)建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提(tí)供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机(jī)监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得到购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订(dìng)合同(tóng)后定金退(tuì)还(hái)。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付(fù)比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期(qī)房(fáng)设计(jì)了(le)两种保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售(shòu)制设(shè)有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋(wū)必(bì)须经过房产公证(zhèng)公司的(de)检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期(qī)房预售资(zī)金监管极为严格，资金(jīn)也(yě)由律师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过(guò)程(chéng)中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即(jí)资(zī)金在进入(rù)开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修(xiū)订(dìng)，目前是(shì)唯一一部(bù)规(guī)范(fàn)期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对(duì)购房(fáng)者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的(de)部分，法(fǎ)律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完成定金(jīn)保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购(gòu)房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定(dìng)金外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付(fù)，所(suǒ)有资(zī)金进银(yín)行专门(mén)项目(mù)资金账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后(hòu)支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房(fáng)者向银行申(shēn)请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进度放(fàng)款，月供在(zài)此过(guò)程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入(rù)银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产(chǎn)到(dào)了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需(xū)求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包(bāo)括民(mín)营企业(yè)，加(jiā)大(dà)支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安(ān)全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。

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