近(jìn)两年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目(mù)在(zài)经(jīng)营权到期后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红目前已包含了利(lì)润分配和本(běn)金的(de)归还，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了解(jiě)资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来(lái)源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额(é)交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场价(jià)格(gé)受到(dào)公(gōng)募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规(guī)律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流，投资(zī)人(rén)通过基金募集(jí)材料和信息披(pī)露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基(jī)础设(shè)施项目的(de)经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基(jī)金(jīn)份额(é)二(èr)级(jí)市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点。二(èr)级市(shì)场价格(gé)反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了(le)这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固定利(lì)息回报，而是(shì)由(yóu)可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类(lèi)，为(wèi)资产配置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构(gòu)投(tóu)资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收(shōu)益(yì)“落袋(dài)为(wèi)安”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完(wán)成(chéng)率不达(dá)预期，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期经(jīng)济预(yù)期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活(huó)力的(de)改善(shàn)有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的(de)开盘(pán)指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份额(é)的(de)分红金额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额(é)净值变(biàn)化的修(xiū)正，使(shǐ)投资(zī)人在基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需结(jié)合持(chí)有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分(fēn)红前(qián)提(tí)是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本(běn)金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大(dà)多(duō)数(shù)普通投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价(jià)值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大(dà)资产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的(de)收益主要来(lái)自项目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，两者的(de)比率也(yě)是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而(ér)形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场(c2024年房价会继续下跌吗hǎng)价(jià)格和(hé)分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)在(zài)经(jīng)营权到期后(hòu)不再能(néng)产(chǎn)生现金2024年房价会继续下跌吗收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足(zú)够年限(xiàn)收回(huí)本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人(rén)提(tí)醒投(tóu)资者注(zhù)意，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项目的(de)分派金额(é)包含了(le)投(tóu)资本金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下(xià)，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来(lái)自项目剩余期限产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目(mù)的土地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的(de)更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假设(shè)反映在(zài)基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年(nián)报中披露的(de)经营活动现金流(liú)，二是可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利(lì)润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华(huá)平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低(dī)，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资(zī)回(huí)报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力、运(yùn)营(yíng)管理(lǐ)机(jī)构(gòu)实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易(yì)带(dài)来的短(duǎn)期博弈机(jī)会(huì)仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可供分配(pèi)金额(é)预测。投资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济及(jí)市场的实(shí)际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称。

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