5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得(dé)增持(chí)，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市(shì)值在股票(piào)资产(chǎn)中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值(zhí)更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年来的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时(shí)，公(gōng)募对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例(lì)也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块(kuài)排(pái)名最高的是保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显；其(qí)次是金地(dì)集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至机构持(chí)仓(cāng)上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代(dài)，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二(èr)级市场投资上，配置房地(dì)产行业(yè)轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一去不(bù)返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年(nián)销售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策(cè)出(chū)来(lái)去刺(cì)激(jī)购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地(dì)产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是(shì)人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的(de)销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的(de)时代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需求或将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似(shì)2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够通(tōng)过(guò)大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细(xì)作个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前(qián)五的(de)公司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海当兵的家暴几率大吗，当过兵的人会家暴吗、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的(de)主要(yào)产品及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城(chéng)资(zī)产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的(de)收入(rù)利润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方当兵的家暴几率大吗，当过兵的人会家暴吗面则是公司(sī)拿(ná)地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了(le)知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前(qián)十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产(chǎn)则是主要布(bù)局(jú)在深圳的(de)地产公司(sī)，一季报交出(chū)的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国(guó)中证(zhèng)指数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经(jīng)历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基本(běn)在(zài)70％以下(xià)，而(ér)其(qí)他(tā)房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的(de)大(dà)好机会。中信证券指出：“房地(d当兵的家暴几率大吗，当过兵的人会家暴吗ì)产行业的结构性机会(huì)依然存(cún)在，少(shǎo)部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于(yú)民营地产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资(zī)源(yuán)债(zhài)权债(zhài)务(wù)关(guān)系(xì)等问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的资(zī)产会有更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企来(lái)说估(gū)值的修(xiū)复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的(de)盈利(lì)和现金(jīn)流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业(yè)内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业集(jí)中度提(tí)升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资(zī)成(chéng)本保持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去(qù)两(liǎng)三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房企不(bù)怎么(me)投资拿地(dì)之(zhī)后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能(néng)够推(tuī)动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从四月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环(huán)比三(sān)月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数(shù)城(chéng)市都出(chū)现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及(jí)市场的去(qù)库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出(chū)现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了(le)半年(nián)报冲业绩出(chū)现市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地产以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来(lái)。所(suǒ)以只能(néng)耐心地(dì)去等(děng)待它的基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐。）

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