万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到(dào)舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共同债务人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱款不(bù)得不将(jiāng)中(zhōng)赫(hè)抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售(shòu)出，业(yè)主并非(fēi)中(zhōng)赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人(rén)，房子(zi)现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区位(wèi)，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公(gōng)司不良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总(zǒng)额(é)高(gāo)达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良(liáng)债权转让项目的处置主(zhǔ)体是(shì)中国(guó)信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)北京(jīng)市分公司(sī)（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置的(de)是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该(gāi)项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达的拍卖页面(miàn)上又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签(qiān)，也(yě)没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押，所以不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区(qū)房(fáng)，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主基本都是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富(fù)人也(yě)被精(jīng)准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权(quán)回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并实际(三角形垂线的定义和性质，垂线的定义和性质七年级jì)占有，但未办理过户(hù)手续的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法院解除查封(fēng)，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并(bìng)承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人(rén)民法院关(guān)于商品房消费者(zhě)权利(lì)保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支(zhī)付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他债(zhài)权的，人(rén)民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持(chí)。只(zhǐ)支(zhī)付(fù)了部分(fēn)价款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支付(fù)剩余(yú)价(jià)款的，可(kě)以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实(shí)际(jì)上是个烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押(yā)的这(zhè)75套房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信(xìn)达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫(hè)华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有(yǒu)限责任公司(sī)成为了(le)唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大(dà)规(guī)模(mó)，也没有很高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫(hè)集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每(měi)棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对(duì)手(shǒu)是(shì)当时有名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平(píng)米的(de)法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽(suī)然已(yǐ)经推出(chū)了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知(zhī)名演员三角形垂线的定义和性质，垂线的定义和性质七年级宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业(yè)大佬则居(jū)住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端(duān)路(lù)线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个(gè)地(dì)步，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的(de)开发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金(jīn)辉(huī)将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接(jiē)着(zhe)在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集团(tuán)手(shǒu)中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部全(quán)部股权。如(rú)果北京国(guó)安的估值(zhí)一直没变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下北京国(guó)安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又(yòu)要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记(jì)录。质(zhì)权人(rén)包括海(hǎi)金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易(yì)所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团(tuán)股份(fèn)，但国安(ān)和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持(chí)续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被执行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为(wèi)被执行人，执(zhí)行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务，上述被执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北(běi)京(jīng)国安，又(yòu)如何能独善其身？

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