导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平(píng)，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入(rù)住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低景(j精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字ǐng)气，有关中国地(dì)产是(shì)否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中还(hái)包(bāo)括(kuò)大(dà)量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国(guó)家还有很大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不(bù)意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的(de)数据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延续(xù)，带(dài)来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分(fēn)化日益明(míng)显，区(qū)域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字dāng)下中(zhōng)国(guó)地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那(nà)么当(dāng)下房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体(tǐ)现在不同能(néng)级城市之间，不(bù)同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以(yǐ)来(lái)，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的房子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们(men)无(wú)法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房(fáng)子是否真的(de)过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房地(dì)产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合风(fēng)险普查(chá)工(gōng)作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以(yǐ)栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能(néng)完全反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套(tào)住(zhù)宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关(guān)数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商(shāng)品住宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能(néng)够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有(yǒu)多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国(guó)存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到(dào)：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需(xū)要进(jìn)一步推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济(jì)适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估(gū)算(suàn)出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达到了户均一(yī)套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需平(píng)衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民(mín)换房等因素(sù)产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经(jīng)验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的(de)住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和(hé)韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造(zào)成房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际(jì)流(liú)动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在大(dà)城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实(shí)际上(shàng)会占据两套(tào)房，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套(tào)房无法满(mǎn)足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和(hé)安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生(shēng)活(huó)需求，在未来(lái)大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数(shù)据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住(zhù)宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低(dī)于(yú)15平方(fāng)米(mǐ)的家庭(tíng)界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国(guó)人(rén)口静(jìng)态结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步(bù)向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增(zēng)长主要受(shòu)益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的(de)城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量(liàng)低、基础设(shè)施配套差(chà)、没(méi)有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的(de)环境(jìng)，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限(xiàn)于(yú)资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确(què)指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均住宅间(jiān)数较其他(tā)国(guó)家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平(píng)的(de)提(tí)高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，供需(xū)出(chū)现错配，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么未来将是(shì)住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局(jú)限于城市能级(jí)之(zhī)间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能存(cún)在(zài)统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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