导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰(qià)逢(féng)近(jìn)年(nián)地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据(jù)显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居(jū)民(mín)人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均一间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达(dá)国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前(qián)并无(wú)直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是(shì)因为户(hù)均一套房无(wú)法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，区域经(jīng)济(jì)资(zī)源分配的(de)再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破(pò)小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言心情五味杂陈啥意思，打翻了五味杂陈啥意思>

　　不久前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子(zi)是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是(shì)供给过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查(chá)工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人(rén)，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅(zhái)。总的算下(xià)来(lái)，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于(yú)1，看似(shì)意味(wèi)着人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直(zhí)接(jiē)公布(bù)，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要用(yòng)到(dào)上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我们利用既(jì)有统计数据，大(dà)致测算得(dé)到中国存(cún)量房地产套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到(dào)交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来(lái)我(wǒ)们需(xū)要进一(yī)步推算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足(zú)因(yīn)人(rén)口流动、居民换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造(zào)成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的(de)流动人(rén)口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套(tào)房，在房价(jià)较低的(de)县城购(gòu)买(mǎi)一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安(ān)全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭(tíng)住宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的(de)需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七(qī)普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不(bù)及全国人(rén)均水(shuǐ)平的(de)一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低(dī)于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达(dá)国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距(jù)将(jiāng)变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套(tào)房(fáng)，看似(shì)已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普(pǔ)显示城镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口(kǒu)仅(jǐn)为(wèi)6.5万人(rén)，其人(rén)口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房(fáng)和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的(de)占比(bǐ)势必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居(jū)生活(huó)的环境，背后的(de)改善(shàn)性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于(yú)中小(xiǎo)户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作会议(yì)明(míng)确指出(chū)支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数(shù)较其(qí)他(tā)国家依旧存在不心情五味杂陈啥意思，打翻了五味杂陈啥意思小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随(suí)之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的(de)供(gōng)需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之(zhī)间(jiān)的差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据(jù)调查的是(shì)人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期。