饱受(shòu)争议的二手房交易中介(jiè)费(fèi)问(wèn)题，正逐(zhú)渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市(shì)场监(jiān)管总局联合发布了关于规范房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)的意见(jiàn)。意见提(tí)及(jí)，近年(nián)来，部分房地产经(jīng)纪机构(gòu)存在(zài)利(lì)用房源客源优势收(shōu)取过(guò)高费(fèi)用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问题(tí)，加重交易(yì)当事人负担、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确(què)定经纪服(fú)务收费、严(yán)格实行明码标价等(děng)十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席分析师(shī)张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二手房交易(yì)占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成(chéng)交比例超过(guò)80％，大(dà)量二(èr)手房成交依赖(lài)中(zhōng)介居间成交，房地(dì)产调(diào)控重心逐(zhú)渐从开(kāi)发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院(yuàn)住房政策研究中心首(shǒu)席(xí)研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属(shǔ)于金(jīn)额不(bù)低的(de)大宗交(jiāo)易，由于二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)成本较高(gāo)、交易周期较(jiào)长，具有非常(cháng)强(qiáng)的专业性，居民往(wǎng)往通(tōng)过中(zhōng)介(jiè)来完成(chéng)。但很多中介利用信息不对称等问(wèn)题(tí)，将非必要(yào)的收费夹(j下士军衔是什么级别 下士是班长还是副排长iā)带其中(zhōng)，如收取过桥融(róng)资、按揭费(fèi)、担保费等(děng)，对居(jū)民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易(yì)过程(chéng)中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括经纪服(fú)务在内的相关市场交易行为及其主体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)行业(yè)关注最多的(de)一个话(huà)题(tí)，便是房地产经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来相关部门主要(yào)监管的(de)重点，将是(shì)对房地产经纪(jì)服务收费及(jí)中介交(jiāo)易进行规范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二(èr)手房屋交易过程(chéng)中(zhōng)，部分(fēn)价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不(bù)低的中介费。以北京某房地产经纪服(fú)务(wù)机构2.7％的(de)服(fú)务(wù)费率计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房(fáng)屋(wū)，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行分档定价。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地(dì)产经(jīng)纪服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委(wěi)建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其(qí)中第(dì)六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行的(de)2014年更新后(hòu)的收(shōu)费(fèi)标准，即根据这样的规(guī)定：“少(shǎo)数特别(bié)复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务(wù)，经交易(yì)各方协商(shāng)同意，可(kě)在规(guī)定的(de)收费标准基(jī)础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当前北(běi)京(jīng)二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着(zhe)“简政(zhèng)放权”的精神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了(le)房地产中(zhōng)介服(fú)务等57个政府定价，房地产经纪(jì)服(fú)务收费多少由各(gè)中介机构自(zì)行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中介机构(gòu)在实际(jì)收取(qǔ)费用(yòng)过程中(zhōng)，相关(guān)监管部门当前并未明确具(jù)体的中介费率，中介(jiè)机构仅需(xū)在服务过程中对收费标准进行明码标价即可。而房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务机构在具体收取过程中(zhōng)，会结(jié)合房屋价值及(jí)工资标准，综合计算出(chū)合适的中介费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)应当在(zài)经营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠(qú)道，公示服务项目(mù)、服务(wù)内容和收(shōu)费标准，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供(gōng)的基本服(fú)务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服(fú)务项目(mù)和收费标准。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向交易当(dāng)事人出(chū)具收(shōu)费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额(é)，由(yóu)当事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显高于市场平均水平的(de)房地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门(mén)采取约(yuē)谈等综合措施进(jìn)行重点监管。市场监管(guǎn)部(bù)门(mén)会同有关(guān)部门依法查处(chù)不(bù)按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格和反垄断法律法规(guī)的(de)行为。对房地产经纪机(jī)构相关违法违规信(xìn)息，市场监管部门(mén)要依法(fǎ)依规(guī)纳入国家企业(yè)信(xìn)用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价，是否意(yì)味着(zhe)，未来豪宅的中介(jiè)费有望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦(lún)称，住(zhù)建部发文鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行(xíng)分档定(dìng)价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还(hái)是规范行业(yè)，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有限，“以深(shēn下士军衔是什么级别 下士是班长还是副排长)圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍(biàn)在合理(lǐ)范围内(nèi)，加上经纪服务费(fèi)用对市场的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于(yú)当前两部(bù)门提出(chū)的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未来如何(hé)具(jù)体(tǐ)认定其中的细则，还需(xū)要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目(mù)前(qián)市场看，经(jīng)纪服(fú)务领域(yù)的调整改善、规范化(huà)，有(yǒu)利(lì)于行业(yè)健康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能对(duì)交易产(chǎn)生影响，这对房(fáng)地(dì)产经纪服务行(xíng)业的专(zhuān)业性提出更(gèng)高的(de)要(yào)求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院研(yán)究总监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二(èr)手房(fáng)买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各支付(fù)一(yī)半(bàn)的中(zhōng)介费，但在一些热(rè)点城市的二手(shǒu)房交易过(guò)程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分购房者(zhě)处于(yú)弱势(shì)地位，从而会出现中介费(fèi)及税费均由购房者来(lái)承(chéng)担。即(jí)使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的方(fāng)式，在(zài)房(fáng)价中有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司将其视(shì)为向购房(fáng)者单(dān)边收费的(de)行为(wèi)。部(bù)分中(zhōng)介(jiè)公司可能(néng)会利用其支配地位，在(zài)原先(xiān)经纪服务收费的(de)基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这部分费用(yòng)，房东往往会将其转再次(cì)转嫁给购房者，这(zhè)实际(jì)上相当于变相推高(gāo)了(le)房价。两部门提出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪(jì)服务(wù)收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中(zhōng)操作的透(tòu)明(míng)度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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