导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入(rù)大分化时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否过(guò)剩的(de)讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露(lù)的近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒(shū)适不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设(shè)施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)发达国(guó)家还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的(de)数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的(de)租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总人口的近三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了(le)额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经(jīng)济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地产大(dà)分化时代(dài)已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛(máo)盾则(zé)更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算(suàn)出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未(wèi)来房(fáng)地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然(rán)灾害综合(hé)风险普查工(gōng)作情况为主题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外披(pī)露(lù)：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设(shè)行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完(wán)全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套(tào)设施齐(qí)全(quán)的(de)住宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可(kě)以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数(shù)分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们(men)就能(néng)够得(dé)到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存(cún)量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一(yī)步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。琅琊榜霓凰为什么嫁给聂铎 言豫津最后娶宫羽了吗g>

　　首先(xiān)，七(qī)普数据(jù)显示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都(dōu)是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租(zū)赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去十年(nián)变(biàn)化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化(huà)比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达到(dào)了(le)户均一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否(fǒu)意味着(zhe)中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国(guó)、英国和(hé)日本的(de)住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房(fáng)，就(jiù)会(huì)造成(chéng)人(rén)口净流入(rù)地的住宅市场供不(bù)应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际(jì)流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一(yī)套房(fáng)。所以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户的(de)生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭没(méi)有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家(jiā)庭住(zhù)宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带(dài)房进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平(píng)的(de)一(yī)半(bàn)。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个标(biāo)准(zhǔn)算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若(ruò)人(琅琊榜霓凰为什么嫁给聂铎 言豫津最后娶宫羽了吗rén)均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户(hù)人(rén)口，所需要的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态结构(gòu)和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明(míng)显上(shàng)升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋(qū)势将继(jì)续(xù)延续，导致(zhì)户(hù)数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区域(yù)经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分(fēn)点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还(hái)有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有(yǒu)或(huò)少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背后(hòu)的改善性(xìng)需求(qiú)有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望(wàng)提(tí)高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换(huàn)大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较其他(tā)国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的(de)差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　琅琊榜霓凰为什么嫁给聂铎 言豫津最后娶宫羽了吗"中国(guó)户(hù)均(jūn)几套(tào)房？| 民生·周君芝团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161811923.png">

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调(diào)查的是人(rén)，并不是针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速(sù)可能超预(yù)期。