导读(dú)

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量极(jí)度(dù)过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全(quán)国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)户均1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户(hù)均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为户(hù)均(jūn)一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近(jìn)三成都(dōu)是(shì)流动(dòng)人口，流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需(xū)求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占(zhàn)比不断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导致(zhì)家庭(tíng)户数(shù)增多。小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将延(yán)续，带来新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区(qū)域经(jīng)济资源分(fēn)配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不足，卸妆水直接用手弄行吗，卸妆水可以直接涂到脸上吗这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大分化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不(bù)同能(néng)级城市之(zhī)间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量(liàng)突然(rán)激(jī)增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国(guó)的(de)房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量数(shù)据(jù)并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房(fáng)地(dì)产市场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻(wén)发布(bù)会(huì)上，负(fù)责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成套(tào)住(zhù)宅(zhái)，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算思路、数据(jù)和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没(méi)有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来(lái)源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们(men)利用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进(jìn)一(yī)步(bù)推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数(shù)据(jù)显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们估(gū)算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅(zhái)来满(mǎn)足因人(rén)口流动(dòng)、居民换(huàn)房等(děng)因素(sù)产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(j卸妆水直接用手弄行吗，卸妆水可以直接涂到脸上吗ūn)刚(gāng)好一(yī)套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租迅(xùn)速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学(xué)2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工(gōng)资吸(xī)引(yǐn)打工(gōng)人，但(dàn)高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两(liǎng)套房(fáng)，在(zài)高房价的大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的(de)县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的(de)生活带来了很(hěn)大(dà)的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及(jí)全国人均水平的一(yī)半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个(gè)标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若(ruò)人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户(hù)有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态(tài)结(jié)构(gòu)和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口(kǒu)数(shù)不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发展带来(lái)的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增(zēng)加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要(yào)受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区(qū)改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议(yì)明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在(zài)不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于(yú)城(chéng)市能级之(zhī)间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的(de)是人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预期。

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