近两(liǎng)年火(huǒ)爆的(de)创新产品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后(hòu)不再(zài)产生现金收益(yì)，特(tè)许经营权分红(hóng)目(mù)前(qián)已(yǐ)包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分(fēn)配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告之字是什么结构的字，近字是什么结构2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分(fēn)配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级市(shì)场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期则(zé)更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础设施资产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材料和(hé)信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持有(yǒu)人(rén)实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副(fù)总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证券(quàn)投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可分配金额(é)以(yǐ)现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公(gōng)募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)反映(yìng)这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这类产品的(de)“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红(hóng)类似于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债券的(de)固(gù)定利息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资(zī)者的(de)投资(zī)品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强的(de)配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平(píng)的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日(rì)，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资(zī)收(shōu)益(yì)是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也表示(shì)，近期经(jīng)济(jì)预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的(de)改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处(chù)理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金份额的分(fēn)红(hóng)金额进(jìn)行计之字是什么结构的字，近字是什么结构算。除权操作是对分(fēn)红前后基(jī)金份额(é)净值变化的(de)修正，使投资人在基(jī)金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者(zhě)长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需(xū)结合持有产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)应(yīng)了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提(tí)是本金之上的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之(zhī)间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后(hòu)基(jī)金(jīn)价值面临极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资者应(yīng)该(gāi)注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大(dà)资产类型，持(chí)有产权(quán)类产品的(de)收益主要包括每(měi)年的现金(jīn)分红及(jí)资产增值(zhí)的(de)收益(yì)，而持有特(tè)许经营(yíng)类产品的(de)收益(yì)主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资(zī)产的(de)分(fēn)红包括了利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因(yīn)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通(tōng)投资(zī)者在选(xuǎn)择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权到期后不再(zài)能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责(zé)人提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金份额(é)单价随着(zhe)分派进度逐年(nián)下降是(shì)正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的(de)土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的(de)假设反映(yìng)在基础资(zī)产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)、内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)，来观察和评估(gū)项目底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是(shì)年报中披露的(de)经营活动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别。经营活动产生的(de)现金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表(biǎo)的项目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比(bǐ)较(jiào)适合(hé)长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更(gèng)多(duō)关注内部收益(yì)率的高低，对(duì)产权(quán)类的资产更多(duō)关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实(shí)力、运营(yíng)管(guǎn)理机(jī)构实力、公(gōng)募(mù)基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的可供分配金额预(yù)测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额(é)与募(mù)集材料中披露预(yù)测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施(shī)项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的(de)管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 之字是什么结构的字，近字是什么结构