近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对(duì)此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金(jīn)的(de)归(guī)还，在(zài)选择投(tóu)资标的时(shí)应了解资产类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额(é)交易价格(gé)的变化。基(jī)金份(fèn)额二级市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及(jí)市场因素(sù)的(de)综合(hé)影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投(tóu)资人(rén)通过(guò)基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人(rén)实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具(jù)参考(kǎo)价值(zhí)。”中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场价格反(fǎn)映(yìng)这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者(zhě)的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机(jī)构(gòu)投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资(zī)债券(quàn)相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在(zài)有效(xiào)控(kòng)制风险的前(qián)提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投(tóu)资收益“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于(yú)未(wèi)来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动(dòng)受(shòu)多(duō)重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的(de)分红有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债(zhài)券(quàn)回归的(de)过程；另(lìng)一方面(miàn)，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基(jī)金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红前(qián)后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品的特(tè)性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前(qián)提是本(běn)金之上(shàng)的增值部(bù)分不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期(qī)间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同(tóng)年限到期(qī)后(hòu)基金(jīn)价值面(miàn)临极(jí)大(dà)不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益(yì)主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的(de)收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的(de)现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通投(tóu)资(zī)者在选择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑(lǜ)底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二(èr)级市场价(jià)格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派(pài)率水平。对(duì)于(yú)剩(shèng)余期限较长的(de)特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即(jí)使分(fēn)派率相对较(jiào)低(dī)，也(yě)有足够年限收(shōu)回(huí)本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期(qī)后通过对(duì)建筑(zhù)的更(gèng)新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一(yī)步(bù)延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永大π键电子数的计算方法，大π键电子数怎么看续(xù)经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本(běn)质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现(xiàn)金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对(duì)股债市(shì)场独(dú)立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营(yíng)权类的资产可(kě)以更多关(guān)注内部收益(yì)率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更(gèng)多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的经(jīng)营净现金流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况直(zhí)接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力(lì)等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由(yóu)于(yú)分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可(kě)供分(fēn大π键电子数的计算方法，大π键电子数怎么看)配金大π键电子数的计算方法，大π键电子数怎么看额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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