5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏(xià)的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持(chí)房(fáng)地产(chǎn)公司市(shì)值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年(nián)来(lái)的(de)首次(cì)回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地(dì)产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％晋m是山西哪里的车。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的(de)投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变(biàn)化之处(chù)首先(xiān)在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最(zuì)为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成(chéng)共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投资机会的(de)。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也(yě)有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房(fáng)面(miàn)积(jī)（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和(hé)房(fáng)价(jià)收(shōu)入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的(de)房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到(dào)供给(gěi)侧出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业(yè)需(xū)求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去(qù)了(le)，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票投(tóu)资，就是(shì)强(qiáng)竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的(de)认识转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第(dì)一的上实(shí)发展(zhǎn)，五(wǔ)一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本(běn)面来看，上实发展的(de)主营业(yè)务为房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公司的(de)主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对其布局的(de)例(lì)子。以3月31日时的首季十大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持续(xù)性(xìng)向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了(le)知名(míng)机构在(zài)其(qí)中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依(yī)然在前十(shí)中，这也是连续(xù)第三个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性(xìng)地产公司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出(chū)的也是(shì)一份报喜的(de)成绩(jì)单(dān)：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温(wēn)，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题(tí)或者(zhě)资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企(qǐ)的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成(chéng)本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的(de)销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的(de)大(dà)好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央(yāng)企占据(jù)显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的(de)开发(fā)资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没(méi)有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地(dì)产公(gōng)司(sī)也(yě)是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资(zī)源债(zhài)权(quán)债务关(guān)系等问题(tí)，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清(qīng)的(de)过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的(de)修(xiū)复更明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长(zhǎng)期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期(qī)的盈(yíng)利(lì)和现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估(gū)值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于(yú)行业集中度提(tí)升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基(jī)金投资(zī)部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察国(guó)企(qǐ)央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其(qí)次是销售份额持晋m是山西哪里的车续提升(shēng)，再(zài)次是拿地(dì)份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的(de)业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩分化更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的(de)房企，主要是(shì)因为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿(ná)地(dì)，且主(zhǔ)要集(jí)中在(zài)核心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够(gòu)保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了(le)杭州、成(chéng)都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好(hǎo)之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的(de)绝大(dà)多数城市都出(chū)现(xiàn)环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性(xìng)的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链(liàn)的(de)复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现(xiàn)晋m是山西哪里的车出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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