5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表的(de)机(jī)构对(duì)于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头(tóu)与地方(fāng)国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)获(huò)得(dé)乐福鞋按什么鞋码买，乐福鞋不适合什么人穿增持(chí)，持仓(cāng)数量占流(liú)通(tōng)股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地(dì)产公司(sī)市(shì)值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值乐福鞋按什么鞋码买，乐福鞋不适合什么人穿更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持(chí)股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头(tóu)似乎在(zài)今年(nián)一季度得以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地(dì)产板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分(fēn)别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的(de)投(tóu)资(zī)愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季(jì)报，变化之处首先在于(yú)几只房地(dì)产龙(lóng)头股从排(pái)位上看均有退(tuì)步(bù)，尤(yóu)其是万科(kē)最为明(míng)显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进入大分化时代(dài)，一二(èr)线城市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行(xíng)业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投资(zī)机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了(le)更大的(de)变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要(yào)有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机(jī)会，机会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票(piào)投资，就(jiù)是(shì)强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这(zhè)样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地(dì)产“风(fēng)物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别(bié)是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业(yè)务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首季十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募(mù)的(de)上(shàng)银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司(sī)等(děng)都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的收入利(lì)润(rùn)规模(mó)大(dà)幅度复(fù)苏。究(jiū)其(qí)原因，一(yī)方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近年(nián)来最高，另一(yī)方(fāng)面则是(shì)公司(sī)拿地(dì)结算持(chí)续(xù)性向好，从数字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持(chí)续(xù)驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也(yě)是连续第三个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是(shì)主要(yào)布(bù)局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的(de)也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于(yú)上(shàng)市公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证(zhèng)乐福鞋按什么鞋码买，乐福鞋不适合什么人穿全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)拿地力度(dù)（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下(xià)滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调(diào)的是，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性(xìng)机(jī)会(huì)依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存的(de)优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的(de)融资成本(běn)，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资产运营能(néng)力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产(chǎn)会(huì)有(yǒu)更多(duō)担(dān)忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后(hòu)，行(xíng)业进入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造(zào)能(néng)力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨的(de)概率比较低，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要关注将受益(yì)于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙(lóng)头(tóu)前途更(gèng)为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售业(yè)绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢(huī)复(fù)但仍处于调整的过程(chéng)中，能够(gòu)保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面临着一些不(bù)确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭(háng)州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去(qù)库(kù)存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压(yā)力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市场的(de)短期反弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的(de)压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速(sù)度都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得(dé)比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去(qù)等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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